Les obligations de garantie du vendeur

Ces deux types de garanties sont portés dans la promesse de vente, de manière à avertir le cédant de l’étendue de l’engagement qu’il va prendre.

La garantie des vices cachés

C’est une conséquence de l’obligation de délivrance : le vendeur doit délivrer le fonds en l’état d’être utilisé conformément à sa destination. En portant à la connaissance de l’acquéreur un défaut sur le bien vendu, l’acquéreur ne pourra plus intenter une action contre le vendeur (en vue d’une restitution du prix, d’une conservation du fonds avec diminution du prix) car le vice n’est par définition plus caché.

Le défaut peut affecter le fonds lui-même : c’est par exemple le fait, pour le vendeur, d’avoir omis d’indiquer que le précédent titulaire s’était réservé le droit de se rétablir à proximité. Il peut aussi concerner des éléments du fonds : le matériel inutilisable, la clientèle (existence d’un transfert à proximité, fermeture d’un centre commercial, etc.), le local insalubre ou le bail entaché de nullité, la licence caduque… Le vendeur est, bien sûr, responsable des vices dont il a connaissance le jour de la vente. Néanmoins, on ne pourra pas lui reprocher le manque d’informations, dans la mesure où le pharmacien acquéreur aurait pu de lui-même trouver aisément ces informations.

La garantie d’éviction

Le vendeur doit à l’acheteur une possession paisible : il doit donc le garantir contre tous troubles de nature à porter atteinte à la jouissance du bien, et donc à l’évincer, en totalité ou partie, du fonds vendu. L’éviction peut être le fait des tiers. Par exemple, un tiers peut revendiquer tout ou partie de la propriété du fonds et conduit une action en justice, ou le bailleur a un droit d’annulation du bail du fait du non-paiement des loyers par le vendeur… « Dès lors qu’il n’y pas de propriété commerciale, l’acquéreur n’a pas le droit au renouvellement du bail, prévient Luc-Bertrand Manry, avocat de l’étude Havre Tronchet. Il doit aussi s’enquérir du régime matrimonial du cédant et s’assurer que le conjoint n’est pas copropriétaire du fonds. »

En pratique, l’éviction est plus souvent le fait du cédant qui cherche à se réinstaller à proximité. La protection de l’acquéreur contre les agissements du vendeur est assurée, d’une part par la loi, et d’autre part par le contrat de vente qui comporte le plus souvent une clause de non-concurrence limitée dans le temps et dans l’espace. « Celle-ci devra être également cosignée par son époux diplômé qui travaillait dans l’officine avec un statut de conjoint collaborateur », précise Luc-Bertrand Manry.

En cas d’éviction résultant de la faute ou de la fraude du vendeur, « l’acquéreur qui a perdu son fonds pourra demander au cédant la résolution de la vente (qui comprend la restitution du prix, le remboursement des frais d’acquisition et des débours), mais aussi des dommages et intérêts », note l’avocat.