« Prix, apport et rémunération », une équation difficile

Dans un contexte d’instabilité, la capitalisation est devenue très aléatoire. « Dans un processus d’acquisition, il est nécessaire de privilégier le revenu immédiat du titulaire plutôt que la capitalisation et d’adapter le projet en fonction de l’apport », conseille Bruno Boirie, expert-comptable du cabinet Extencia Aquitaine (réseau CGP).

La rémunération au cœur de l’objectif de rentabilité

Le temps de travail moyen d’un titulaire est de 50 heures par semaine, soit 216 heures par mois. S’il se rémunère à un coefficient 600, il va percevoir environ 3 500 € net mensuels et 16,20 € de l’heure. Au coefficient 800, il se prendra une rémunération de 4 750 € net mensuels, soit 22,00 € de l’heure. En fonction du prix de vente de l’officine et de son apport personnel, le pharmacien pourra-t-il compter sur un tel revenu s’il veut préserver sa rentabilité ?

Croiser endettement et rentabilité

Comparons trois officines de CA différents à 800 k€, 1,6 M€ et 2,4 M€. Leurs rentabilités sont en adéquation avec la taille, avec des EBE respectivement de 12,77 %, 14,33 % et 15,02 % du CA HT. La rémunération annuelle du titulaire est fixée à 65 k€ dans le premier cas, à 76 k€ dans le deuxième et 87 k€ dans le troisième.

Du fait de sa taille et d’une rentabilité supérieure, l’officine de 2,4 M€ de chiffre d’affaires absorbe facilement les 87 k€ de rémunération du titulaire, tout en ménageant une capacité de remboursement de 220 k€ par an après impôts (contre 125 k€ dans le deuxième cas et 34 k€ dans le premier cas). Plus la capacité de remboursement est importante, plus l’endettement peut être élevé. Ainsi, sur la base d’un prêt de douze ans au taux moyen de 3 %, la capacité d’endettement est de 2,21 M€ dans le cas de la troisième officine (la plus grande). Elle permet au futur titulaire d’acheter le fonds 92,1 % du CA HT, sachant que l’apport personnel finance les frais d’établissement, le besoin en fonds de roulement et la trésorerie initiale. Dans le deuxième cas, elle est de 1,260 M€, ce qui permet d’acheter l’officine à 78,8 % de son CA HT. Enfin, la capacité d’endettement de 340 k€ dans le premier cas ne permet pas d’acheter à plus de 42,5 % du CA HT.

En croisant endettement et rentabilité, on constate que l’officine de 2,4 M€ est financée à hauteur de 8,10 fois l’EBE retraité (après rémunération du titulaire), contre 8,18 fois pour l’officine moyenne et 9,19 fois pour la petite. Au-delà de ces trois valeurs, la rémunération souhaitée ne sera plus garantie. En achetant au-delà de la valeur économique, le pharmacien devra renoncer à la rémunération souhaitée, sauf à augmenter son apport ou faire baisser le prix. Ainsi, en achetant la petite officine 78 % du CA TTC avec un apport personnel de 170 k€ (soit 23 % en moyenne), le nouveau titulaire ne pourra prélever que 2 250 € net par mois au lieu des 3 500 € souhaités. En revanche, le pharmacien, qui a acquis la grande officine 88 % du CA TTC, touchera bien 4 100 € net par mois. Le prix de vente est, ici, conforme à la valeur économique.