L’officine, une valeur refuge ?

Si elle est bien partie pour durer, la crise sanitaire ne devrait toutefois pas affecter un marché de la transaction d’officines marqué par des prix relativement stables. Mieux, elle semble avoir mis en lumière les atouts des pharmacies de proximité, indépendamment de la taille. Une poursuite (légère) de la baisse des prix sur des officines de taille inférieure à 1,5 M€ de chiffre d’affaires (CA) HT est possible, mais elle ne constitue pas une raison suffisante pour ne pas capitaliser sur les petites affaires. Car, même si les hypothèses ne paraissent pas mirifiques, l’acquisition d’une petite pharmacie reste un investissement rentable.

C’est d’ailleurs ce que disent sans relâche les établissements financiers et les cabinets de transactions, c’est aussi ce que confirme Philippe Richard, gérant d’Opti Patrimoine, cabinet conseil en gestion de patrimoine. « Effectivement, le rendement supérieur de l’investissement professionnel est assuré par l’effet de levier de l’emprunt et le désendettement », explique-t-il.

En se focalisant sur la dimension financière, la démonstration est simplissime : soit une pharmacie réalisant un CA HT de 100, achetée 90, avec un apport de 20 %, soit 18. Au bout de 12 ans, la pharmacie est revendue au même prix, soit 90. L’investisseur, dont le capital était de 18 initialement, dispose désormais d’un capital de 90 : il a multiplié sa mise par un coefficient de 5. De plus, et c’est bien normal, son travail a été rémunéré.

Sélectionnez, analysez !

Bien sûr, aucun titulaire n’est à l’abri d’un scénario catastrophe. « Même en revendant l’officine au prix de 90, avec une moins-value de 50 %, son propriétaire dispose désormais d’un capital de 45, il a donc multiplié sa mise par 2,5 », affirme Philippe Richard. Même avec une moins-value, l’acquisition d’une officine reste plus rentable que tout autre placement actuel. « Un placement à 3 % sur 12 ans aboutirait à un coefficient multiplicateur de 1,43 ; il serait de 1,8 pour un placement à 5 % sur 12 ans », évalue cet expert, qui ajoute : « Trouver un placement financier qui produise 3 % suppose une exposition au risque. A chacun de comparer ce risque à celui d’acheter une pharmacie, lequel est fonction des caractéristiques de l’officine, bien évidemment : c’est pourquoi un acheteur ou un investisseur, avant d’acquérir un fonds ou des parts sociales, doit toujours faire varier l’hypothèse de revente. »

Les caractéristiques de l’officine sont les paramètres du risque. L’étape de sélection conduira le ou les pharmaciens acquéreurs à mener les analyses indispensables :

– l’environnement de l’officine et le contexte local : projet de transfert, de création, démographie, commercialité locale, heures d’ouverture, sens de circulation ;

– la composition du chiffre d’affaires : habitudes de prescription, activités particulières (exemple : vétérinaire), fournitures aux collectivités, rétrocessions, médicaments à dispensation particulière ; – le potentiel humain, c’est-à-dire le personnel : formation, compétence, ancienneté, avantages acquis, horaires et réduction du temps de travail ;

– le marché et la politique de prix : concurrence sur la parapharmacie, grandes et moyennes surfaces (GMS), pratiques du vendeur en la matière ;

– les données économiques et financières et le montage financier : respect d’un apport personnel suffisant, maîtrise de l’endettement (quotité disponible), politique de rémunération cohérente, prise en compte de la fiscalité et prélèvements sociaux ;

– les potentialités de l’affaire.