La SPF-PL, propriétaire d’une SCI

Le démembrement de l’usufruit et de la nue-propriété sur les parts de la SCI détenant les murs de l’officine est un moyen de défiscalisation et de capitalisation. Le pharmacien propriétaire de parts de SCI en cède temporairement l’usufruit à la SPF-PL qui détient 95 % du capital de la SEL, tout en conservant la nue-propriété.

• Sur le plan financier, le titulaire perçoit un prix de cession correspondant à la valeur actualisée du flux des revenus futurs perçus pendant la durée de l’usufruit, tandis que la SPF-PL emprunte pour acquérir ce droit d’usufruit. La SCI va continuer de donner en location le local professionnel à la SEL exploitant l’officine (poursuite du bail et versement de loyers à la SPF-PL).

• Sur le plan fiscal, le produit de la première cession d’un usufruit temporaire (d’un immeuble par exemple) n’est plus, depuis le 14 novembre 2012, soumis au régime des plus-values, mais est désormais imposé comme un revenu foncier.

La SPF-PL va déduire des revenus locatifs les intérêts d’emprunt. Les murs sortent du régime des revenus fonciers et la valeur de l’usufruit des parts de la SCI est inscrite à l’actif du bilan de la SPF-PL, celle-ci s’amortissant sur la durée de l’usufruit temporaire. A l’expiration de cet usufruit, 10 ou 15 ans plus tard, le pharmacien récupère la pleine propriété.

Compte tenu de la « translucidité » fiscale de la SCI, ses résultats auront été déterminés selon les règles de l’IS. Conséquence : l’immeuble détenu par la SCI peut être amorti ; la dotation constituant une charge déductible de ses résultats et, indirectement, de ceux de la SPF-PL. Entre-temps, l’usufruit a été complètement amorti, il n’y a donc aucune conséquence fiscale pour le pharmacien. Néanmoins, le cabinet Fidal préconise surtout ce montage lors de la création de la SCI, avant qu’une valeur conséquente ne puisse être attribuée aux parts sociales faisant l’objet du démembrement (aucun bien ne figurant encore à l’actif de la SCI).

« REGROUPEMENTS ET RESTRUCTURATIONS CAPITALISTIQUES DES PHARMACIENS, NOUVEAUX OUTILS JURIDIQUES ET FISCAUX », 8 AVRIL

Un outil de réinvestissement

Exco et Pharmétudes ont présenté une utilisation peu connue de la SPF-PL en tant qu’outil de réinvestissement au travers d’une opération d’apport-cession. Elle consiste à apporter 95 % des titres d’une SEL à une SPF-PL que le pharmacien contrôle à 100 %, pour bénéficier du régime de l’intégration fiscale. A l’occasion de cet apport, il bénéficie automatiquement d’un sursis d’imposition sur la plus-value relative aux titres apportés. Ce sursis ne prend fin que lorsque sa SPF-PL cède les titres reçus en contrepartie de l’apport. Pour les apports réalisés depuis le 14 novembre 2012, l’imposition de la plus-value d’apport des titres peut toujours être différée. Le report d’imposition tombe toutefois :

– soit, lorsque les titres reçus en contrepartie de l’apport sont cédés par le pharmacien ;

– soit, et il s’agit de la principale nouveauté, en cas de cession, par la société bénéficiaire de l’apport, dans les trois années suivant l’apport, des titres qu’elle a reçus. L’imposition peut cependant être évitée si la SPF-PL réinvestit, dans les deux ans suivant la cession de la SEL 1, au moins 50 % du produit de la cession dans l’acquisition de titres d’une SEL 2. F.P.