UNE ANNÉE À DEUX VITESSES

Nous avons eu d’abord un marché relativement actif, annonce Luc Fialletout, directeur général adjoint d’Interfimo. L’évolution du nombre de mutations sur le premier semestre de l’année 2011 est dans la lignée des deux exercices précédents : une reprise des mutations, lesquelles augmentent de 5 % à 10 %. » L’explication tient aux comportements des vendeurs. « Certaines affaires ne parvenaient pas à se vendre parce qu’elles étaient considérées trop chères par les acquéreurs. Or, elles sont revenues sur le marché à des prix inférieurs, explique Luc Fialletout. Ce phénomène est classique et bien connu dans l’immobilier. »

Surtout, en l’espace d’un an, le marché s’est débloqué. Comme analyse Patrick Manquillet, dirigeant du cabinet Manquillet, appartenant au réseau de cabinets de transactions Pharmacies Services Partenaires, « on voit revenir à la vente un certain nombre de petites affaires à des prix très en deçà des prétentions des vendeurs des années antérieures. Aujourd’hui, des pharmacies se cèdent à 70 % du chiffre d’affaires ou moins, alors que si l’on avait proposé un tel prix un an plus tôt on se serait fait jeter par les vendeurs ! ».

LES BANQUES SOUFFLENT LE FROID

Mais cette reprise du marché de la transaction constatée sur le premier semestre 2011 s’est essoufflée. « Le marché est marqué en 2011 par la frilosité des banques depuis le milieu de l’année, relève Philippe Becker, expert-comptable, directeur du département pharmacie de Fiducial Expertise. Les exigences en matière d’apport personnel découragent les primo-accédants. » Dominique Leroy, expert-comptable du cabinet Norméco, va plus loin : « Le financement d’une pharmacie n’est plus une priorité pour les banques. » « Nous avons essuyé des refus sur des dossiers pourtant bien bordés… », rapporte François Gillot, expert-comptable du cabinet Conseils et Auditeurs Associés. Selon Philippe Becker, cette tendance s’est accentuée depuis août 2011. Dernière nouveauté en date, l’accord de prêt sous réserve de renégociation du prix d’achat à la baisse !

On s’attend donc pour 2011 à une reconduction de la baisse de 2010. « Les prix de cession avaient atteint des sommets en 2008 (8,7 fois l’EBE), mais aujourd’hui les prix intègrent une baisse relative de l’EBE », précise Luc Fialletout. Toutefois, le marché est encore à mille lieues des valeurs raisonnables recommandées qui se situent aux alentours de six fois l’EBE. « Lorsque l’activité officinale augmentait de 4 à 5 % par an, voire de 10 %, une acquisition à un prix trop élevé n’était pas un problème car l’erreur d’appréciation sur valeur réelle était gommée », explique Patrick Bordas, responsable national du réseau pharmacie de KPMG. La clé de voûte d’un plan prévisionnel d’acquisition d’une pharmacie était l’évolution positive de l’activité. « Les officines ne devraient pas se vendre plus de 80 % du chiffre d’affaires », estime François Gillot. La situation des prix n’a jamais été aussi contrastée : « Les officines rurales sont très touchées dans les régions où les médecins désertent, remarque Philippe Becker. Bien différente est la tendance dans le sud de la France, qui bénéficie d’un ensoleillement, d’une population en croissance et d’une couverture médicale optimale. »

LA CROISSANCE N’AIME PAS LA PÉRIODE PRÉÉLECTORALE

La situation économique et politique actuelle n’a peut-être jamais autant influencé les comportements des acteurs en présence, et donc le déroulement des transactions. « Les périodes préélectorales ne sont jamais propices à la croissance de l’économie, constate Philippe Becker. Ce n’est pas surprenant, car l’un des ressorts d’une économie en croissance est l’optimisme des consommateurs, des chefs d’entreprise et des financiers. Les départs à la retraite pourraient se précipiter avec la peur d’une réforme fiscale sur l’exonération des plus-values professionnelles, et cette crainte peut doper le marché au moins jusqu’aux élections. « Toutes les niches fiscales peuvent être touchées par la rigueur budgétaire. Quel que soit le futur président pressenti, il n’est pas impossible que des prix baissent d’urgence à l’approche des élections », lance Dominique Leroy.

S’il reconnaît l’effet « coup d’accélérateur » de ce risque, Luc Fialletout indique que « la suppression du régime d’exonération n’est pas prévue dans la loi de finances pour 2011, ni dans les amendements déposés. Cela dit, on n’est pas à l’abri d’initiatives parlementaires de dernière minute ou d’une modification dans la loi de finances rectificative ! ». Si cette hypothèse devait se réaliser, ce ne serait donc pas, a priori, pour l’exercice 2012. « Les vendeurs seraient bien inspirés de ne pas tarder pour céder leur fonds », conseille Luc Fialletout.

SE PRÉPARER AUX CESSIONS DE PARTS DE SEL

Même recommandation de Philippe Becker, pour qui l’attentisme des vendeurs n’est pas de rigueur. Et de leur adresser un message clair : « Si j’étais vendeur et si j’avais devant moi un acquéreur ayant un apport satisfaisant, j’examinerais rapidement et avec bienveillance sa proposition. Si je vendais en vue de prendre ma retraite, je ne traînerais pas pour signer un compromis. Si j’avais des parts sociales ou des actions de SEL ou de sociétés à l’IS à vendre, je prierais chaque jour pour que le décret sur les SPF-PL soit vite publié ! »

« Il n’y a aucune raison que les prix repartent à la hausse, analyse Luc Fialletout. Une baisse des taux est hautement improbable, l’évolution du rapport de l’offre et de la demande et le contexte économique des officines ne plaident pas non plus dans ce sens… Demain, les cessions de parts de SEL seront de plus en plus nombreuses. C’est une nouvelle donne à laquelle ne sont pas préparés les acteurs du marché. Elle risque de les désarçonner et d’avoir des conséquences sur les chiffres. La vente de titres de SEL à l’impôt sur les sociétés, en l’absence des holdings, va requérir technicité et expertise, mais aussi de nouveaux modes de raisonnement auxquels personne n’est habitué. »

L’ALSACE

98 % du CA

C’est la région la plus chère

de France. Avec un prix de cession de 98 % du CA, l’Alsace est loin devant la moyenne nationale (86 % du CA). Elle a gagné un point en 2010. En toute logique, le nombre de mutations baisse fortement (28 contre 44 en 2009).

L’AUVERGNE

75 % du CA

Le prix de vente en Auvergne (région la moins chère) a chuté de 7 points en 2010. C’est l’une des plus importantes baisses, derrière la Basse-Normandie (– 11 points) et la Bourgogne (– 8 points).