Dédit ou clause pénale ?

Que se passe-t-il si le vendeur ou l’acquéreur refuse de vendre ou d’acheter alors que les conditions suspensives de la vente sont réalisées ? La non-réalisation d’une cession, dès lors qu’elle est imputable à l’une des parties au contrat, entraîne pour son cocontractant une perte ou un manque à gagner. La réparation de ce dommage se résout en dommages-intérêts et il appartiendra, le cas échéant, à la juridiction saisie d’évaluer le montant de ce préjudice. Mais les parties peuvent également arrêter ensemble les modalités de réparation de leur préjudice et convenir du versement d’une indemnité forfaitaire égale, en général, à 10 % du prix de cession, ce qui est suffisamment dissuasif pour éviter des changements d’avis intempestifs et assurer ainsi la sécurité de la transaction. C’est la clause pénale.

La clause pénale

« D’après l’article 1226 du Code civil, la clause pénale fixera à l’avance, indépendamment du préjudice subi, le montant des dommages et intérêts dus par la partie fautive, compte tenu de l’inexécution de son obligation, mentionne Annie Cohen Wacrenier, avocate du cabinet ACW conseil. La Cour de cassation a jugé qu’une clause pénale s’appliquait indépendamment du fait de savoir si le créancier avait ou non subi un préjudice. » Même si le terme « pénale » peut prêter à confusion, il s’agit bien d’une sanction civile d’une faute constituée par l’inexécution d’une obligation. Cette clause est souvent associée à la possibilité de solliciter, en plus du paiement de l’indemnité convenue, l’exécution « forcée » de la vente ou de l’achat.

La clause de dédit

Le contrat peut prévoir une faculté de rétractation, c’est-à-dire le droit pour le vendeur ou l’acquéreur de revenir sur ses engagements et de renoncer à vendre ou acquérir, moyennant le versement d’un somme d’argent à son cocontractant. Le dédit est donc la somme représentant les dommages et intérêts conventionnels due par celui qui renonce à l’exécution de son obligation. Ici, le dédit est l’exercice d’un droit conféré à chacun des cocontractants de renoncer à exécuter ses engagements et se départir du contrat. Les parties sont libres d’en fixer le montant.

Mise en œuvre du dédit plus facile

Afin d’éviter un usage abusif de la clause pénale, le juge peut modérer le montant de l’indemnité contractuelle lorsque son montant lui apparaît manifestement excessif ou dérisoire. En revanche, « le montant d’un dédit ne peut être remis en cause par le juge, avec toutefois cette réserve que si la somme est disproportionnée et apparaît comme un moyen détourné de contraindre à l’exécution du contrat, il y aura requalification en une clause pénale, et donc réduction de son montant par le juge », précise Annie Cohen Wacrenier.

Par ailleurs, l’exécution forcée de la vente est de mise en œuvre difficile en raison des aléas judiciaires et de la lenteur des tribunaux (délai d’un an et demi, voire de trois à quatre ans en cas d’appel). Or, après un délai si long, la consistance du fonds peut avoir changé alors que le prix de l’officine ne peut être renégocié. En outre, les conditions du prêt bancaire consenti sont devenues caduques, les taux d’intérêt ont peut-être évolué à la hausse ou à la baisse, le prévisionnel est probablement à revoir, et si la rentabilité s’est détériorée, l’acquéreur n’est pas à l’abri d’un refus de financement.