Un formalisme à respecter

La négociation d’un fonds de commerce est en général précédée d’un avant-contrat appelé « promesse » ou « compromis de vente ». Les raisons de le signer sont multiples mais peuvent se regrouper sous deux motifs : le vendeur, ou son conseil, doit réunir les pièces administratives, comptables ou juridiques nécessaires ; l’acquéreur doit obtenir les autorisations de crédit, sachant que la réalisation de la vente est subordonnée à la levée d’autres conditions suspensives (« assurabilité », inscription à l’Ordre, accord du bailleur, délivrance de l’arrêté préfectoral…).

La plupart des difficultés inhérentes à la mise au point de l’acte de vente se rencontrent dès le stade d’élaboration de la promesse (évaluation du fonds notamment, revue des contrats indispensables à reprendre). Cela exige que le rédacteur d’actes soit rompu aux arcanes des ventes de fonds de pharmacie. Le fonds se situe-t-il dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat permettant à la commune de le préempter ? Si oui, la promesse de vente devra contenir une condition suspensive de non-exercice de ce droit de préemption, réglant aussi le sort du dédit. Attention, la signature de la promesse de vente équivaut à une vente parfaite !

Attention aux ommissions !

Les parties conviennent d’un délai pour signer la vente dans un acte qui sera soumis à publicité et enregistré. L’avant-contrat, comme l’acte de vente, doit obligatoirement énoncer : l’origine de propriété (identité du vendeur précédent, date et nature de son acte d’acquisition et prix payé) ; les sûretés grevant le fonds (états des inscriptions) ;

le bail, sa date, sa durée, le nom et l’adresse du bailleur ; le CA et les bénéfices des trois dernières années (de date à date) ou depuis l’acquisition du fonds, si le vendeur l’exploite depuis moins longtemps. En outre, doivent être visés par l’acheteur les livres tenus par le vendeur durant les 3 derniers exercices comptables précédant la vente. Pour la période intercalaire entre la clôture du dernier exercice et le mois précédant celui de la vente, est exigé un document attestant des CA mensuels.

Si une de ces mentions manque, l’acheteur peut faire annuler la vente en justice et obtenir le remboursement, y compris des droits d’enregistrement. En cas d’inexactitude, il peut préférer garder le fonds, moyennant une réduction du prix. Tout un mécanisme de blocage des fonds est prévu pour purger le passif en désintéressant les créanciers du vendeur, notamment le fisc. Pendant plus de trois mois, le vendeur ne peut rien percevoir. Sinon, l’acheteur s’expose à payer une seconde fois.

Promesse ou compromis ?

L’avant-contrat peut prendre deux formes juridiques distinctes : la promesse synallagmatique de vente ou compromis, par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent en même temps ; et la promesse unilatérale de vente, dans laquelle seul le vendeur s’engage à vendre.

Très souvent, le compromis contient une clause de « dédit » permettant à l’acquéreur de ne pas exécuter son engagement d’achat, moyennant le versement au vendeur d’une certaine somme prévue d’avance. Ce dédit n’est pas dû si l’une des conditions suspensives de la vente n’est pas réalisée. Dans le cas contraire, dans les promesses unilatérales, l’acquéreur verse une somme dite d’« indemnité d’immobilisation », laquelle sera acquise au vendeur à défaut de réalisation de la vente. La validité de la promesse suppose qu’elle soit enregistrée dans les 10 jours suivant sa signature.