La SCI, un bel outil de transmission familiale

La société civile immobilière facilite la transmission. En inscrivant l’immeuble où est exploitée l’officine au bilan d’une SCI, plutôt qu’à celui de la société, vous pourrez procéder à une répartition distincte de vos différents biens : la pharmacie pourra aller à l’enfant diplômé et les parts de la SCI à ses frères et sœurs. La SCI permet donc de simplifier les opérations de partage.

Or, dans une succession, il est souvent plus commode de répartir des parts de société entre plusieurs héritiers que de partager un immeuble en indivision. Si les héritiers entendent conserver le bien, une indivision non organisée est souvent délicate à gérer. Une SCI, en revanche, est représentée par son gérant dont les pouvoirs peuvent être très étendus (il peut accomplir tous les actes entrant dans l’objet social). Les autres décisions peuvent être prises à la majorité simple et, sauf aménagements des statuts, les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés.

Un coût réduit en cas de donation

Le détenteur de parts de SCI peut plus facilement morceler la donation de son patrimoine et ainsi bénéficier, tous les six ans, de l’abattement appliqué sur la part nette (156 974 € sur la part de chaque enfant depuis le 1^er janvier 2010).

Par ailleurs, comme pour toute donation, il n’est pas contraint de donner la pleine propriété des parts de la SCI : le détenteur peut en conserver l’usufruit, c’est-à-dire, en l’occurrence, le droit de percevoir les revenus attachés aux parts de la SCI (provenant, par exemple, des loyers encaissés en contrepartie de la location des locaux, notamment à la pharmacie). Dans ce cas, la valeur de la donation servant au calcul des droits à payer sera réduite de la valeur de l’usufruit en fonction du barème administratif (3/10 pour un donateur âgé de plus de 70 ans, 4/10 entre 60 et 70 ans, 5/10 entre 50 et 60 ans, etc.). A noter, toutefois, qu’une donation en pleine propriété, consentie depuis le 1^er janvier 2006, bénéficie d’une réduction de 50 % sur les droits de donation si le donateur est âgé de moins de 70 ans, et de 30 % s’il a entre 70 et 80 ans.

Enfin, les parts de SCI données sont évaluées en tenant compte du passif de la SCI, ce qui est très avantageux si la SCI a acquis l’immeuble à crédit, d’où des droits de mutation réduits. Exemple : un immeuble acheté 250 000 €, dont 100 000 € empruntés, est donné à un fils, à charge pour lui de rembourser la banque. Les droits à verser sont calculés sur la base de 250 000 €, soit 17 006 € (hors abattement lié à l’âge du donateur). En revanche, si le don porte sur des parts de SCI, les droits ne porteront que sur 150 000 €. Du fait de l’abattement de 156 974 €, dans ce cas, aucun droit ne sera dû.

Des inconvénients

Mais la SCI présente plusieurs inconvénients. L’associé d’une SCI est indéfiniment responsable du passif social sur ses biens personnels. Si la SCI est déficitaire, l’associé doit payer une partie des dettes à proportion de sa quote-part dans le capital. Certes, acheter des parts revient a priori moins cher que d’acquérir un immeuble, car les droits d’enregistrement sont en principe limités à 3 % (déduction faite sous certaines modalités d’un abattement de 23 000 €) de la valeur des parts et il n’y a pas d’obligation de passer devant notaire. Mais un acquéreur hésitera à être minoritaire dans une SCI, car les banques préfèrent avoir pour garantie un immeuble qu’un nantissement de parts.