Ce que doit vous garantir le vendeur

La garantie des vices cachés

Le vendeur garantit l’acquéreur contre tout défaut caché qui l’empêcherait d’utiliser le fonds comme prévu ou qui en diminue tellement la valeur qu’il ne l’aurait pas acquis, ou alors à un prix inférieur.

L’obligation de non-rétablissement

Le vendeur est légalement tenu d’une obligation de non-rétablissement, généralement renforcée dans l’acte par une clause de non-concurrence l’empêchant d’accomplir directement ou indirectement tout acte susceptible d’enlever à l’acquéreur tout ou partie de la clientèle cédée. Pour être valable, la clause doit être limitée dans l’espace et/ou le temps. En outre, elle ne doit pas porter atteinte au principe de la liberté du commerce et de l’industrie.

Les garanties liées aux énonciations de l’acte

Les résultats financiers font partie des mentions obligatoires de l’acte de vente d’un fonds de pharmacie. L’omission d’une de ces mentions peut, sur demande de l’acquéreur dans l’année de la signature de l’acte, entraîner la nullité de la vente. Cette nullité ne joue pas de plein droit : il faut en effet que le défaut de mention ait vicié le consentement de l’acquéreur du fonds et lui ait causé un préjudice. En pratique, la nullité entraîne la restitution de l’officine par l’acheteur et le remboursement du prix et des frais par le vendeur. Le vendeur peut en outre être condamné à des dommages et intérêts.

Il existe aussi une garantie en cas d’inexactitude des mentions de l’acte. L’acquéreur peut alors remettre l’officine au cédant en se faisant restituer le prix. Autre possibilité : il peut la garder en obtenant une réduction du prix de vente dont le montant est déterminé par un expert. Si le vendeur connaissait le vice, il est en outre tenu à des dommages et intérêts.

C’est pourquoi l’acquéreur (ou son conseil) doit s’assurer qu’un certain nombre d’informations sont énoncées dans le projet de rédaction de la promesse de vente, puis de l’acte de vente, telles que :

– l’origine du fonds (identité du vendeur précédent, date et nature de son acte d’acquisition et prix payé) ;

– les sûretés grevant le fonds ;

– le bail, sa date, sa durée, le nom et l’adresse du bailleur ;

– le chiffre d’affaires et les bénéfices des trois dernières années ou depuis l’acquisition du fonds si le vendeur l’exploite depuis moins longtemps. En outre, l’acheteur doit aussi viser les livres des trois exercices comptables précédant la vente. Pour la période entre la clôture du dernier exercice et le mois précédant la vente, il doit aussi exiger un document attestant des chiffres d’affaires mensuels. L’omission ou l’inexactitude d’une de ces mentions peut entraîner la nullité de la vente ou une réduction de prix.

A retenir

– Le vendeur se doit de délivrer à l’acquéreur un fonds en état d’être exploité et exempt de tout défaut caché. Il s’expose sinon à des poursuites de la part de l’acquéreur (dommages et intérêts) ou à la résiliation pure et simple de la vente. Il en est de même en cas d’omission ou d’inexactitudes concernant les déclarations relatives aux CA, aux bénéfices, à l’origine de la propriété, au bail, aux privilèges et nantissements.

– Le vendeur doit aussi garder à l’esprit une clause dans les actes stipulant qu’il n’y a pas, à sa connaissance, de projet de création ou de transfert d’officine à proximité. En cas de dissimulation sa responsabilité pourrait être directement engagée.