Prix et apport : les variables d’ajustement

Longtemps, les officines se sont remboursées grâce à la croissance de l’activité. Ce n’est plus vrai aujourd’hui. Sur la base d’une progression moyenne de 1 % par an pendant cinq ans, la valorisation d’une officine en pourcentage du chiffre d’affaires passe de 86 % à 81,82 %. Dans ce contexte défavorable aux jeunes installés, il devient urgent de se rallier à l’excédent brut d’exploitation (EBE) et d’établir un lien entre la rentabilité de la pharmacie et son prix d’acquisition. L’approche économique doit donc être privilégiée et tenir compte en premier lieu de la rentabilité de l’officine, qui dépend étroitement de sa taille (volume d’activité). Le financement est une affaire de bon sens qui procède d’une analyse soigneuse de la situation économique et financière prévisible de l’officine. Toute sa spécificité vient du fait que c’est l’investissement lui-même qui doit procurer les ressources nécessaires au remboursement de l’emprunt, tout en tenant compte de l’incidence de différents paramètres sur les facultés de remboursement, tels que le prix d’achat, l’apport personnel, la quotité de crédit (pourcentage que celui-ci représente par rapport à l’investissement), et la rémunération nécessaire du titulaire.

La taille de l’officine ne doit pas être négligée

En toute logique, une officine de grande taille qui dégage une bonne rentabilité aura moins de difficultés à rembourser qu’une petite officine à faible rentabilité. Cette notion de taille est complètement intégrée par le marché puisque les pharmacies les plus valorisées sont aussi les plus rentables et les plus importantes. Un comparatif réalisé par le réseau CGP entre deux officines ayant le même chiffre d’affaires, achetées au même prix (1 445 000 € à 85 % du CA TTC) et dans les mêmes conditions financières (apport personnel identique de 350 000 €, emprunt bancaire de 1 286 000 €, rémunération de gérance de 48 000 €) mais avec des paramètres d’exploitation différents (croissance annuelle du CA de 2,5 % et marge commerciale à 29 % pour la plus rentable ; croissance à zéro, marge à 27 % et frais de personnel plus élevés pour la moins performante), fait ressortir un EBE retraité (rémunération du dirigeant déduite de l’EBE) très différent (180 500 € pour la première, 119 200 € pour la seconde) et un écart de trésorerie au bout de la cinquième année de plus de 300 000 € (excédent de trésorerie de 100 500 € pour la première, manque de trésorerie de 212 000 € pour la seconde, après que le titulaire a prélevé sa rémunération pour vivre, payé ses impôts et remboursé ses emprunts). Or, l’estimation de la valeur des fonds par la méthode de l’EBE aboutit à une surcote importante de la pharmacie la moins rentable (12,12 fois l’EBE contre 8,01 fois l’EBE pour la plus rentable).

Par conséquent, rendre viable l’officine la moins rentable (excédent de trésorerie au bout de la 5^e année de près de 100 000 €) suppose de faire baisser le prix de vente à 850 000 € (50 % du CA TTC, 6,84 fois l’EBE) ou d’augmenter l’apport personnel à 1 020 000 euros.