La clause d’éviction peut être redoutable

Normalement, à la fin de la période légale de tout bail (9 ans), le bailleur peut renouveler le contrat dans les conditions initialement prévues : l’activité du titulaire de l’officine se poursuit dans les lieux. Mais il peut aussi refuser ce renouvellement. Le titulaire sera alors contraint de quitter les lieux. Dans ce cas, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction qui, en théorie, doit permettre au titulaire de se réinstaller dans une officine équivalente. A la lecture de cette clause, l’acquéreur doit connaître le montant de cette indemnité, qui peut être relativement élevée compte tenu de la valeur des fonds des officines. En pratique, s’il n’y a pas d’accord amiable entre les parties, c’est le tribunal qui fixe le montant de l’indemnité en proportion de la valeur que représente le fonds de commerce sur la base du chiffre d’affaires réalisé par l’officine. Si le locataire a toujours été bon payeur, il a le droit de rester dans les lieux en continuant à régler son loyer ou, selon le cas, une indemnité d’occupation (code de commerce, art. L. 145-28). Tout incident de paiement, dans cet intervalle, doit être évité car le propriétaire pourrait s’en servir pour refuser de payer l’indemnité d’éviction. Néanmoins, les tribunaux considèrent que quelques retards de loyer ne sont pas d’une gravité telle qu’ils doivent être sanctionnés par la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction.

Indemnité d’éviction : gare aux intérêts de retard !

Dans le contrat de bail, il est dit que le bailleur donne congé à son locataire en offrant de payer une indemnité d’éviction, dont il a fixé lui-même le montant. Il peut aussi décider de remettre cette somme à un séquestre qui la conservera jusqu’au départ du locataire. Il est vivement conseillé, avant de signer le bail, de se faire préciser le montant de cette indemnité et les modalités de sa révision.

Une autre clause peut prévoir qu’en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retienne 1 % par jour de retard du montant de l’indemnité due. En cas de litige sur le versement de l’indemnité, ce sont les juges qui confirmeront son montant ou en fixeront un nouveau. L’éviction étant différée jusqu’au jugement final, les clés sont effectivement rendues bien au-delà de la date de restitution initialement prévue par le bailleur. C’est à partir de la décision définitive fixant le montant d’éviction, et non à partir du jugement assorti de l’exécution provisoire, que la pénalité de 1 % va pouvoir commencer à s’appliquer. Le fait que le locataire ait été mis en demeure de libérer les lieux à une date erronée empêche, en outre, le bailleur de se prévaloir d’une pénalité de retard plus importante.

A noter

Attention aussi à la clause résolutoire du bailleur ! Insérée à son profit, elle prévoit la résiliation de plein droit du bail, sans indemnité d’éviction, en cas de non-exécution par le locataire de ses obligations contractuelles. Comme le non-paiement des loyers par exemple.