Calculer la valeur locative de l’officine

Le loyer est le principal poste des charges externes de la pharmacie. Son montant moyen avait dépassé en 2013 la barre de 20 000 € annuels, avec une évolution de plus de 8 % depuis 2011 (source: Fiducial). Or, ce sont des frais incompressibles et cette augmentation contribue, surtout en milieu urbain, à faire baisser la rentabilité dans un contexte de stagnation ou de baisse du chiffre d’affaires. Le coût de location des locaux est donc un élément influençant la valeur de l’officine. En particulier, dans les centres-villes, les officines de petite taille (au CA inférieur à 1 M €) ne parviennent plus à absorber la hausse des loyers. « Certaines pharmacies deviennent inexploitables et à terme, invendables dans certaines grandes métropoles du fait de charges de loyer allant jusqu’à 10 % du chiffre d’affaires ! », s’inquiète Philippe Becker, expert-comptable et directeur du département pharmacie de Fiducial.

Utiliser les grilles tarifaires des CDVLLP

Comment savoir si le loyer de son officine reflète la réalité du marché ? Il doit être en adéquation avec les loyers commerciaux pratiqués dans le quartier, mais aussi tenir compte des caractéristiques particulières (facilité d’accès et de stationnement, configuration des locaux, situation commerciale privilégiée…).

Il existe une référence en matière de loyers commerciaux : les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) déterminent la valeur locative d’un local commercial en fonction du marché locatif. Celle-ci est calculée à partir d’une grille tarifaire, dans laquelle sont classés les locaux à usage professionnel ou commercial en fonction de leur nature ou leur destination. Ces grilles sont établies à partir des déclarations de résultats annuels des professionnels locataires, qui transmettent au service des impôts le montant du loyer annuel, hors charges et taxes. Ces commissions donnent une valeur locative moyenne hors taxes par mètre carré et par an pour chaque catégorie de local dans un secteur géographique donné. Ces valeurs locatives peuvent être renseignées auprès des mairies ou d’agences immobilières.

A partir de 2017, les valeurs locatives seront actualisées chaque année par les CDVLLP, qui seront chargées de délimiter les secteurs géographiques locatifs, de fixer les tarifs au mètre carré de chaque catégorie, de classer les locaux et de décider de l’application de coefficients de localisation. Le calcul de cette nouvelle valeur locative sera le suivant : surface pondérée du local x tarif de la catégorie x coefficient de localisation (voir encadré).

Repère

La surface pondérée du local permet de prendre en compte l’utilisation de ses différentes parties, dans le cas où sa superficie n’est pas affectée dans sa totalité à une activité donnée. Ainsi, le back-office n’a pas la même valeur que l’espace de vente. Il est d’ailleurs prévu que sa superficie soit réduite selon qu’elle soit couverte ou non (s’il comprend une cour par exemple), en y appliquant un coefficient de 0,5 ou 0,2 suivant le cas.