Commerces touchés par la crise : à boire et à manger

En 2020, le marché des transactions de commerces a reculé en valeur de 38 % par rapport à 2019. Ce niveau est toutefois inférieur de seulement 10 % à la moyenne décennale. Les commerces de pieds d’immeubles en centre-ville (2,1 Md€ d’investissements en 2020) et les retail parks (parcs d’activités commerciales à ciel ouvert ; 709 M€ en 2020) demeurent les produits les plus favorisés et demandés par le marché. L’intérêt des investisseurs pour des emplacements commerciaux résilients pendant la crise sanitaire indique aux autres commerces situés dans cette zone de chalandise que cette dernière va rester ou devenir une place forte du commerce de pieds d’immeuble, une fois la crise passée. Cette période troublée conduit les investisseurs à diriger leurs choix vers des formats adaptés aux dynamiques locales. Peu concernée par les fermetures de magasins, la grande distribution à dominante alimentaire sort renforcée de cette année de crise avec un cumul de + 2,5 % de son indice des ventes, principalement grâce au dynamisme des supermarchés (+ 5,1 %) qui ont bien su s’adapter aux contraintes sanitaires et tirer profit d’une clientèle de proximité captive. Cet appétit aiguisé des investisseurs pour le secteur de l’alimentaire s’illustre par exemple par l’achat de trois magasins Monoprix par la société civile immobilière AMR. Nouvelle polarité drainant la clientèle, augmentation de la capacité des secteurs dans lesquels ils se trouvent à générer du chiffre d’affaires sont deux conséquences probables de cette acquisition. De tels événements suffisent en tout cas à justifier une différence de prix d’un fonds de commerce par rapport à un autre situé dans un emplacement voisin.

Autre tendance relevée : la demande nettement plus prononcée pour les boutiques inférieures à 600 m² (80 % des demandes exprimées en 2020 portent sur le créneau « boutique »). Ce segment de surfaces constitue le cœur de l’activité locative totalisant en nombre plus de 95 % des transactions recensées en 2020.

Perspectives reconduites en 2021

L’appétence pour les boutiques de luxe (qui semble aussi mieux résister à la crise) et les emplacements à fort potentiel restent également très prégnants, comme en témoigne l’acquisition par le fonds d’investissement BMO de plusieurs « cellules commerciales » sur les Champs-Elysées parisiens, qui, malgré des résultats en berne ces dernières années, ne semblent pas en perte de popularité.

En revanche, les actifs fortement dépendants du tourisme et des activités tertiaires ne figurent plus parmi les cibles privilégiées des investisseurs. Les valeurs d’emplacement et locatives devraient s’inscrire à la baisse. Bien qu’en difficulté conjoncturelle (Covid-19) et structurelle (essoufflement du modèle de mass-market, montée en puissance de l’omnicanal, accessibilité), les centres commerciaux conservent un potentiel, dès lors que des moyens importants sont déployés pour s’adapter aux besoins changeants des consommateurs. En juin 2020, URW a cédé cinq centres commerciaux, dont Confluence à Lyon (Rhône), la Toison d’Or à Dijon (Côte-d’Or) et Rennes Alma (Ille-et-Vilaine). Montant estimé de la transaction : plus de 1 Md€, racheté par une joint-venture composée d’URW, de La Française et du Crédit Agricole Assurances (CAA). Pour 2021, le volume d’investissement s’annonce similaire à 2020. Les principaux projets concernant les commerces de pied d’immeuble consistent en la réalisation de nouveaux quartiers englobant une mixité d’activités (magasins, loisirs, bureaux, logements et hôtellerie).

PARIS GAGNANT

Privilégiée, l’Ile-de-France, notamment Paris et sa périphérie, concentre 52 % (2,392 Md€) des investissements réalisés en 2020. En province, les métropoles de Lyon (297 M€), Dijon (255 M€) et Rennes (237 M€) sont celles qui ont attiré le plus de flux.