Marche à suivre pour résilier un bail commercial

En matière de résiliation de bail commercial, la première précaution à prendre est d’étudier attentivement la rédaction du bail actuel. Cela permettra de connaître précisément les conditions nécessaires pour y mettre fin. Le principe même du bail commercial est de fonctionner en « 3-6-9 ». Cela signifie qu’à la fin de chaque période triennale le locataire commercial a le droit de donner congé à son bailleur sans avoir à justifier d’un motif particulier. A condition toutefois de respecter un certain formalisme.

Il faut par ailleurs vérifier qu’une clause du bail commercial n’interdise pas cette possibilité de résilier tous les trois ans (par exemple, en présence d’un bail conclu pour plus de neuf ans).

Le plus souvent, les baux prévoient, pour le preneur, une faculté de résiliation sans versement d’indemnité, lorsque cette temporalité est respectée. Les parties disposent, en outre, d’une liberté totale pour aménager la faculté de résiliation triennale du preneur et notamment prévoir une résiliation annuelle, quinquennale ou autre, voire pour supprimer purement et simplement cette faculté.

Au moins six mois de délai

Pour donner efficacement congé du bail, il faut respecter la procédure requise sous peine que la résiliation ne soit pas opposable au bailleur. Le congé doit être délivré au moins six mois à l’avance avant la fin de la période triennale, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LR/AR) ou par acte extrajudiciaire (par huissier).

Par exemple, si la période triennale du bail commercial se termine le 31 décembre 2021, le congé doit être notifié, par LR/AR ou par acte d’huissier, au plus tard le 30 juin 2021. Attention ! Le bail peut prévoir un délai de préavis plus long.

Si le congé est envoyé par LR/AR, la date de notification du congé est celle de l’expédition de la lettre. En reprenant l’exemple précédent (fin de la période triennale du bail au 31 décembre), la LR/AR notifiant le congé doit être expédiée au plus tard le 30 juin. Si la lettre n’a pu être présentée au bailleur, sa présentation devra être renouvelée par acte d’huissier.

Conseil de bon sens, il ne faut donc jamais notifier le congé au dernier moment. La prudence recommande un délai suffisant, notamment dans le cas où la date de présentation de la lettre de congé au bailleur tomberait un jour férié chômé. En effet, dans ce cas, le délai fixe de six mois n’est pas prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Un tel délai de précaution est également conseillé pour avoir le temps de signifier par exploit d’huissier au retour du courrier recommandé non réceptionné par le bailleur (en principe, une quinzaine de jours).

En cas de non-respect

Si le congé est délivré à une date qui ne respecte pas le délai minimal légal de préavis, selon la jurisprudence, le preneur est tenu au paiement des loyers jusqu’au terme de la prochaine échéance triennale ou, à tout le moins, d’une indemnité financière. Dans notre exemple, si le congé est notifié après le 30 juin 2021, les loyers seront à verser jusqu’au 31 décembre 2024.

Pour éviter une telle sanction, le pharmacien peut se mettre d’accord avec le bailleur et négocier une convention dite de rupture anticipée, aux termes de laquelle il devra verser l’indemnité convenue avec son bailleur. La présentation par le pharmacien d’un repreneur potentiel du droit au bail permet, si ce dernier est accepté par un bailleur conciliant, de baisser l’indemnité en tout ou partie lors des négociations. Un tel arrangement nécessitera bien évidemment de rédiger, par écrit, une convention de résiliation amiable du bail.