Les affres de la remise des clés au bailleur

La restitution des locaux doit être faite dans le respect des dispositions du bail. Il est impératif de réaliser un état des lieux. Celui-ci est effectué soit entre les parties, soit par un huissier de justice. « Il convient de privilégier cette dernière alternative pour qu’il soit incontestable, précise Guillaume Varga, avocat au cabinet Havre Tronchet. Cet état des lieux doit se préparer, car le propriétaire pourrait s’opposer à la restitution du local si celui-ci ne lui est pas remis dans l’état dans lequel il est en droit de l’attendre, laissant ainsi courir le règlement des loyers ou d’une indemnité d’occupation. » Le preneur aura donné congé soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par huissier. « A nouveau, privilégier le choix de l’huissier pour éviter toute difficulté quant à la remise du congé, insiste l’avocat. Le congé fixe la date à laquelle le preneur entend mettre fin au bail en fonction des dispositions de son bail commercial (période triennale ou de renouvellement) ou de sa situation (départ en retraite, période de tacite reconduction, etc.). Le preneur vide le local de ses matériels et mobiliers, dépose la croix et l’enseigne, met à niveau par rapport à ses obligations locatives l’état intérieur et la façade. Puis l’état des lieux est réalisé avec le bailleur. »

Une étape clé qui fait foi

Si les locaux sont vides et en l’état, la restitution est matérialisée par la remise des clés par le preneur au bailleur ou à toute personne spécialement mandatée à cet effet. Juridiquement, seule la remise des clés au bailleur ou à son mandataire habilité doit d’ailleurs être retenue pour la restitution des locaux, rappelle la 3^e chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 5 mars 2020. Cette remise doit être constatée par un écrit pour éviter toute contestation de mauvaise foi du bailleur. Quant au mandataire habilité, il convient de vérifier son pouvoir. « A défaut de respecter cette stricte et simple procédure, une indemnité d’occupation pourra être réclamée par le bailleur pour défaut de restitution des locaux », conclut Guillaume Varga.

BAIL ÉCOURTÉ : QUEL EST SON SORT ?

Il est généralement prévu que le vendeur fasse son affaire personnelle du bail, en d’autres termes qu’il le résilie à la prochaine échéance triennale, ou si le bail est déjà échu, c’est-à-dire si l’on est en période de renouvellement, qu’il donne congé au bailleur moyennant un préavis de six mois. La charge financière des loyers restant à courir jusqu’à la date de restitution des locaux au bailleur doit donc être envisagée dans la négociation. Cependant, le pharmacien qui entend faire valoir ses droits à la retraite a la possibilité de donner congé à tout moment, moyennant toutefois un préavis de six mois (article L. 145-4 alinéa 4 du Code de commerce). Si le bail ne peut être résilié avant la prochaine échéance triennale, rien n’interdit au vendeur de tenter une négociation avec son bailleur, consistant à lui restituer les locaux de façon anticipée, moyennant le versement d’une somme forfaitaire.