Gestion après décès : attention au bail !

LES FAITS

Le 15 mars 2007, Madame Y. décède alors qu’elle est titulaire de son officine. Celle-ci est exploitée dans un local appartenant à Madame X. Les enfants de Madame Y., n’étant pas pharmaciens, ont confié la gestion de la pharmacie à un salarié en attendant la réalisation de la cession. Le 27 novembre 2007, ils signent avec la SELARL F. une promesse de cession du fonds.

Madame X. délivre alors le 17 mars 2008 un congé pour «   dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux   ». Ainsi, la SELARL F. se retrouve sans locaux d’exploitation, ce qui met à mal la licence. Les enfants Y. et la SELARL saisissent donc la justice pour obtenir la nullité du congé.

LE DÉBAT

Madame X. invoque l’application de l’article L. 145-1 du Code du commerce. Ce texte impose que le locataire commercial soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés. Or, si la titulaire décédée était bien inscrite sur ce registre, ce n’était pas le cas du salarié gérant après décès ou des enfants de Madame Y. Ce texte permet à la propriétaire de mettre fin au bail sans verser d’indemnité au locataire. La Cour d’appel de Paris, le 17 décembre 2014, décide d’annuler le congé. Les magistrats estiment que la propriétaire a fait preuve de mauvaise foi et a agi de manière déloyale à l’égard des locataires en profitant de la période transitoire s’écoulant entre le décès de la titulaire et la prise de possession du fonds par la SELARL F. Madame X. forme un pourvoi en cassation.

LA DÉCISION

Le 14 avril 2016, les magistrats de la troisième chambre civile de la Cour de cassation décident de faire droit aux arguments de Madame X. Ils considèrent que le critère d’inscription au registre du commerce et des sociétés est un critère objectif, qui n’est pas soumis à l’interprétation des juges. Ainsi, lorsque Madame X. envoie le congé, ni les consorts Y., ni le gérant après décès ne sont inscrits au registre du commerce et des sociétés. Les juges ne devaient pas prendre en considération d’autres éléments pour rendre leur décision. Cette décision est d’une extrême sévérité et peut mettre à mal la conservation de la licence. Désormais, les héritiers n’exploitant pas le fonds peuvent éviter une telle situation, en demandant à bénéficier du maintien de l’immatriculation pour les besoins de la succession. 

(Cass. 3 e Civ., 14   avril 2016, n°   15-14275)

•  Le locataire d’un bail commercial doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

•  Le gestionnaire après décès ne devient pas titulaire du bail.

•  L’héritier du pharmacien doit demander à rester inscrit au registre du commerce et des sociétés pour pouvoir bénéficier du statut du bail commercial.