Des règles simplifiées pour les fonds en indivision

L‘absence de structure sociétaire entre copropriétaires d’une pharmacie suppose entente et de confiance réciproques. En effet, dans ce type d’exercice, nul ne peut être contraint à demeurer dans une indivision (article 815 du Code civil). Pour revendre une quote-part indivise du fonds de commerce, le cédant devait auparavant obtenir l’accord des autres copropriétaires, sauf à obtenir une autorisation en justice. « Désormais, la règle de l’unanimité est écartée, signale Laurent Simon, notaire à Paris (Pharmétudes). Une loi du 12 mai 2009 autorise la vente du fonds exploité en indivision lorsqu’elle est décidée par les titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis. » Toutefois, une procédure a été mise en place pour protéger les droits des indivisaires minoritaires s’ils venaient à s’opposer à cette vente.

Cette procédure fait appel aux services d’un notaire. Celui-ci est chargé de signifier – dans le mois qui suit – aux autres indivisaires l’intention de ceux qui souhaitent vendre. S’ils donnent leur accord, la vente est alors régularisée. Si, au contraire, ils s’y opposent ou ne répondent pas, la procédure de partage devient judiciaire et donc beaucoup plus longue. « Le notaire dresse un procès-verbal et c’est le tribunal de grande instance qui autorise la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires, explique Laurent Simon. Puis la vente est effectuée aux enchères, ce qui permet de préserver au mieux les intérêts des uns et des autres car cette vente se fait au prix du marché. Le prix de vente du bien indivis est lui-même indivis. Sa répartition suppose un accord des indivisaires. A défaut, il est consigné et ne peut être utilisé que pour payer les dettes de l’indivision. Lors du partage du prix, des comptes pourront être établis entre les indivisaires. »

Des règles qui valent dans les cas de transmission

La situation est assez équivalente en cas de succession. Au décès du pharmacien, les héritiers non diplômés se trouvent propriétaires indivis de la pharmacie et sont tenus de vendre à un horizon de deux ans, qui est le délai de gérance après décès prévu par le Code de la santé publique. Pour faciliter la sortie de l’indivision, accélérer la vente du bien et affecter le prix au paiement des dettes de l’indivision, la même règle de la majorité des deux tiers des droits indivis s’applique depuis le 1er janvier 2007.

Dans le même ordre d’idées, si des conjoints sont mariés sous un régime de communauté et achètent une officine, celle-ci est un bien entrant dans la communauté. L’époux diplômé doit alors obtenir l’accord de son conjoint pour la céder, conformément aux règles de ce régime matrimonial.

De même, en cas de divorce, l’officine tombera dans l’indivision postcommunautaire et le conjoint non pharmacien aura des droits sur cet actif. C’est pourquoi le régime de communauté est rarement conseillé au moment du mariage du pharmacien. Il convient de l’envisager, dans la suite d’un régime de séparation de bien, après une longue vie commune afin de protéger le conjoint survivant.