Acheter ou louer ses murs ?

Acheter ou louer ses murs commerciaux ? La question devient de plus en plus cruciale car l’immobilier est un poste de charges conséquent. Il représente, en effet, le deuxième budget le plus important dans une entreprise après les ressources humaines. Pour Thomas Broquet, directeur de Broquet Conseil, agence de transactions en immobilier commercial : « Si l’occasion se présente de pouvoir acquérir les murs de son commerce, il faut toujours l’étudier. Les loyers sont toujours payés à fonds perdus, alors que bien souvent les échéances de prêt sont équivalentes au montant d’un loyer, mais au bout on possède le bien. » D’autant que les murs commerciaux sont en général des investissements de bon rendement. Ainsi, s’il loue son bien, le propriétaire de murs commerciaux peut espérer un retour sur investissement de l’ordre de 4,5 à 6 % dans les artères centrales les plus en vue des grandes villes et jusqu’à 10 % dans les rues moins prisées.

Choisir entre SCI à l’IS ou impôt sur le revenu

Une fois l’achat décidé, comment faire le montage juridique ? « Souvent l’acquisition est faite par le biais d’une société civile immobilière, poursuit Thomas Broquet. Deux solutions s’offrent aux acquéreurs. Soit choisir une SCI sous le régime de l’impôt sur les sociétés : c’est alors la SCI qui s’acquittera des impôts et, en cas de revente, devra payer une plus-value sur le montant de la vente. Soit choisir le régime de l’impôt sur le revenu : les bénéfices sont alors partagés proportionnellement au nombre de parts de chaque associé, et sont imposés, pour chacun d’eux, avec leurs revenus. Mais, au bout de quinze ans, en cas de revente du bien aucune plus-value ne s’applique. »

Pour le spécialiste de l’immobilier, mieux vaut opter pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés si l’on souhaite conserver les murs commerciaux à long terme. Car, bien souvent, les pharmaciens cèdent leur pharmacie mais restent propriétaires des murs et se constituent ainsi une source de revenus pour leur retraite.

Location : attention à la négociation !

Mais tous les murs commerciaux ne sont pas disponibles à l’achat. Lorsque la location s’impose, avant de signer un bail il convient de bien se renseigner sur les prix des loyers de la zone commerciale pour ne pas se voir appliquer un tarif prohibitif, car un bail commercial lie bailleur et preneur pour neuf ans. « Pour fixer un loyer, les professionnels se fondent sur un argus établi en fonction de différents critères, comme l’emplacement, mais aussi la largeur de la vitrine et l’état du magasin », précise Thomas Broquet.

Une fois fixé, le loyer peut être relevé tous les trois ans suivant un calcul fondé sur l’indice INSEE. Au bout de neuf ans, les propriétaires profitent de l’échéance pour renégocier les tarifs. Mais si la négociation peut s’ouvrir en fin de bail, elle est en revanche totalement impossible à l’occasion de l’achat de la pharmacie. « Lorsqu’on achète une officine, on achète un fonds de commerce avec tous ses éléments. Donc, le loyer ne bouge pas et cet acte n’entraîne aucune modification de bail », conclut Thomas Broquet.