Respecter les conditions du bail en cas de transmission

Le cas Madame V. a reçu de son propriétaire un congé avec une offre de renouvellement de son bail commercial pour le 1er octobre 2002. Quelques mois plus tard, la pharmacienne reçoit un nouveau congé avec, cette fois, un refus de renouvellement pour le 31 décembre 2003, mais avec une offre de paiement d’une indemnité d’éviction. Or, d’après l’article L. 145-28 du Code de commerce, tant que cette indemnité n’est pas payée le locataire n’est pas obligé de quitter les lieux et a le droit de continuer à exploiter son commerce aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. C’est ainsi que Mme V. continue à travailler jusqu’au 27 juin 2005, date à laquelle elle fait, par acte notarié, donation de son fonds de commerce à son fils Jean-Benoît.

Le fils de la pharmacienne peut-il continuer à exploiter le fonds ou prétendre au paiement de l’indemnité d’éviction offerte à sa mère ? Oui, répondent les textes, si la donation est intervenue en respectant les stipulations du bail. Dans le cas présent, la donation a été rédigée par le notaire de madame, laquelle n’a pas transmis au propriétaire la copie de l’acte notarié. Or, la donation conduit à la cession du bail, qui stipulait : « toute cession devra être faite par le notaire ou le gérant du bailleur. L’un des originaux dudit acte sera remis au bailleur sans frais pour lui servir de titre exécutoire contre le cessionnaire qui devra s’obliger à exécuter toutes les charges et conditions du présent bail ». La cour d’appel de Paris* retient donc que cette infraction aux clauses du bail est irréversible. La cession est irrégulière. Jean-Benoît est donc déchu de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux. La cour d’appel ordonne son expulsion avec, si besoin, le concours de la force publique. Le notaire, qui a commis une faute engageant sa responsabilité, sera condamné à réparation.

Attention ! Lors de la transmission d’une officine par donation ou succession, c’est le notaire de famille qui interviendra et non celui du bailleur.

* CA de Paris, 16 ch. B, 3 juillet 2008.