Que faire des capitaux issus de la cession de sa pharmacie au moment de partir à la retraite ?

« Il ne peut y avoir de solution universelle, mais plus que jamais, face à une conjoncture économique incertaine, la diversification est source de sécurité », conseille Philippe Richard, gérant d’Optipatrimoine, cabinet conseil en gestion de patrimoine. Cette règle d’or est plus que jamais d’actualité avec la crise sanitaire liée au Covid-19. En matière d’investissement, elle va rebattre les cartes pour une période indéterminée. Raison de plus pour ne pas se tromper dans ses choix et s’attacher les services d’un spécialiste qui, de surcroît, connaît bien le monde de la pharmacie.

Les différents types d’investissements

La diversification évoquée consiste à panacher en fonction de sa sensibilité et de sa problématique personnelle, les différents supports, notamment en fonction de son avancée en âge.

Philippe Richard passe en revue les principales solutions d’investissement « grand public » pour en commenter les avantages et inconvénients, les moments de la vie les plus pertinents pour y consacrer son effort d’épargne.

L’épargne retraite

Elle consiste à épargner chaque mois pour constituer un capital qui sera converti en rente viagère au moment de faire valoir ses droits à la retraite.

L’intérêt est de travailler sur le long terme, en modulant éventuellement son effort, en bénéficiant d’avantages fiscaux (déductibilité). Pour que l’effet sur le train de vie à la retraite soit significatif, il convient de s’y prendre tôt : une évidence facile à comprendre, parfois compliquée à traduire dans les actes, notamment chez les jeunes installés.

Inconvénient de l’épargne retraite : le capital est aliéné, indisponible sauf quelques cas dérogatoires.

Les deux formes les plus répandues étaient les contrats Madelin (cotisations déductibles du résultat de l’officine) et les PERP (plan d’épargne retraite populaire – cotisations déduites du revenu imposable personnel).

Depuis octobre 2019, les nouveaux contrats PER s’y substituent, en apportant plus de souplesse au moment de la sortie, qui devient possible en capital : mais attention à la fiscalité de sortie qui remet en question l’intérêt de la solution !

Le conseil de Philippe Richard : « L’investissement épargne retraite est à mettre en œuvre le plus tôt possible. »

L’épargne immobilière

C’est une solution dont la résilience, la décorrélation des cycles, le côté tangible constituent autant d’arguments qui séduisent les investisseurs en quête d’un couple rendement/risque attractif, malgré une fiscalité pénalisante (IR +IFI – impôt sur le revenu et impôt sur la fortune immobilière).

Au-delà d’investir dans sa résidence principale, les façons d’investir en immobilier sont multiples : immobilier classique, immobilier de défiscalisation (lois Pinel, Malraux, monuments historiques), immobilier géré (loueur en meublé professionnel ou non professionnel), SCPI (société civile en placement immobilier), OPCI (organisme de placement collectif immobilier).

Le conseil de Philippe Richard : « S’agissant d’investir pour préparer sa retraite (revenus complémentaires), il convient d’examiner le rendement potentiel, la fiscalité, la simplicité de gestion, les risques (locaux non loués, loyers impayés, travaux à financer). »

Immobilier de défiscalisation

Défiscaliser consiste à concilier un investissement immobilier à long terme avec un intérêt fiscal à court terme : ces investissements doivent donc être analysés avec finesse et réalisés à bon escient (notamment en tenant compte de l’horizon de baisse des revenus à la retraite pour ne pas en perdre le bénéfice).

Loi Pinel : réduction d’impôt sur le revenu de 2 % de l’investissement plafonné à 300 000 € (pendant 6 ans, 9 ans, puis 1 % de 9 à 12 ans) en contrepartie d’une obligation de louer (loyer plafonné).

Intérêt : défiscalisation. Inconvénients : rentabilité faible, fiscalité sur les loyers perçus (tranche marginale d’imposition + CSG/CRDS : 17,2 %), investissement non liquide.

Loi Malraux : défiscalisation des travaux de rénovation d’immobilier patrimonial : réduction d’IR de 30 % des travaux plafonnés à 400 000 euros (gain fiscal potentiel : 120 000 € répartis sur 3 ans, excédent reportable). Obligation de louer 9 ans.

Intérêt : défiscalisation puissante, intérêt de ce type d’immobilier, protection du capital. Inconvénients : idem Pinel.

Loi monuments historiques : les travaux sont déduits directement du revenu global imposable. Obligation de conserver 15 ans.

Intérêt : défiscalisation très puissante, immobilier classé exceptionnel, protection du capital. Inconvénients : idem Pinel et Malraux.

Le recours à ces solutions est plus ou moins pertinent en fonction du niveau de revenus et de fiscalité de l’investisseur.

L’erreur à ne pas commettre (évoqué car rencontré !) : faire un investissement type Pinel l’année précédant la cession de sa pharmacie, générant une réduction d’impôt qui ne peut être utilisée, la baisse de revenus entraînant une quasi non-imposition.

Le conseil de Philippe Richard : « L’immobilier de défiscalisation est à envisager en milieu de carrière, après désendettement, lorsque revenus et fiscalité s’envolent. »

L’immobilier en nue-propriété

L’immobilier démembré est un outil patrimonial terriblement efficace. Tout bien immobilier peut faire l’objet d’un démembrement temporaire, distinguant la nue-propriété de l’usufruit.

L’achat de la nue-propriété permet d’acquérir un bien à un prix décoté : +/- 40 % selon la durée.

Durant la période du démembrement, il n’y a aucune perception de loyer, donc pas de fiscalité (ni taxe foncière, ni impôt sur le revenu, ni IFI qui incombe à l’usufruitier). La simplicité de gestion est totale !

Au terme de la période, l’usufruit rejoint la nue-propriété entre les mains de l’investisseur pour reconstituer la pleine-propriété, sans aucun frottement fiscal ou paiement de droits. Ce process correspond à un taux de rentabilité interne de +/- 5 %/an. Le plein-propriétaire peut alors jouir de son bien (occupation ou location) ou le vendre. Il s’agit d’une solution particulièrement intéressante : l’enrichissement est régulier, sans souci de gestion, sans fiscalité. En investissant dans un bien en nue-propriété à 45 ans, le pharmacien récupère la pleine propriété au moment de partir à la retraite, avec le flux de revenus correspondant.

Le conseil de Philippe Richard : « L’immobilier en nue-propriété doit être enclenché 15 à 20 ans avant la date de départ à la retraite. »

Les SCPI et OPCI (pierre-papier)

Il s’agit d’acquérir des parts de sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) ou organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) qui détiennent, développent et exploitent un patrimoine immobilier.

Les SCPI définissent, en général, un univers d’investissement particulier : bureaux, commerces, santé et éducation, logistique. Elles peuvent également définir les zones géographiques qu’elles privilégient : Paris, région parisienne, province, Europe.

Il est donc possible, en détenant un portefeuille de SCPI, de diversifier son patrimoine immobilier, et donc d’en diminuer le risque.

Les rendements (produits distribués trimestriellement en général) varient de 3 à 6 %. Les professionnels prévoient une moyenne à 4,2 % pour 2020. Attention, le rendement n’est pas le seul critère pour juger de la gestion : il faut également apprécier la politique d’investissement et de report à nouveau des résultats pour préparer l’avenir du patrimoine immobilier détenu et en développer la valeur intrinsèque et locative.

Intérêt : modularité de l’investissement (à partir de quelques centaines d’euros), liquidité, diversification importante.

Fiscalement, les revenus distribués par les SCPI relèvent de la catégorie des revenus fonciers, taxés comme pour l’immobilier classique à la tranche marginale d’imposition (TMI) + CSG/CRDS du détenteur. Un contribuable se situant dans la TMI à 30 % (revenus annuels de 55 000 € pour 2 parts) subira donc un prélèvement de 47,2 %.

Le conseil de Philippe Richard : « En intégrant la fiscalité, cet investissement modulable de complément peut être réalisé à tout moment. »

L’immobilier géré (LMNP ou LMP – location meublée professionnelle ou non professionnelle)

Il s’agit d’investir dans un actif tangible, qui se valorise. Vous êtes propriétaire d’un appartement, pas de parts de société.

• Vous investissez dans des secteurs porteurs, soutenus par le législateur : Ehpad et résidences seniors, étudiants, tourisme.

• Vous bénéficiez du confort d’une gestion déléguée : votre bien est exploité par un professionnel par le biais d’un bail commercial. Aucun souci de gestion : le gestionnaire de la résidence fait son affaire du remplissage de la résidence et vous paie un loyer quoi qu’il en soit, conformément au bail,

• Vous bénéficiez de rentabilités élevées (+/- 3.8 %) générant un revenu supplémentaire, une rente pour la retraite, peu taxée.

• Vous préservez votre pouvoir d’achat grâce à la revalorisation du loyer (bail).

• Vous récupérez la TVA facturée sur le bien, soit 20 %.

• Un actif facilement réalisable : marché de la seconde-main très actif. Investissement privilégié des entrepreneurs cédant leur entreprise, en quête de rendements immédiats (le cas des pharmaciens).

• Une fiscalité très favorable : les revenus sont imposés au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ce régime permet la comptabilisation et la déduction des amortissements du bien ; il en résulte un résultat fiscal nul ou quasi nul pendant une dizaine d’année, jusqu’à 20 ans si l’on recourt à l’endettement, ce qui est évidemment conseillé.

Le conseil de Philippe Richard (par rapport à la crise Covid) : « Comme les autres classes d’actifs immobiliers, ceux-ci ont été exposés au risque de pertes de loyers. C’est notamment le cas des résidences étudiantes et de tourisme, dont les fermetures administratives ont privé les exploitants de tout revenu, les mettant dans l’incapacité de rétrocéder aux investisseurs le rendement prévu au bail commercial. S’agissant des Ehpad et résidences seniors, il en va différemment : du fait de leur pertinence sociétale, ces résidences sont restées en exploitation, occupées par leurs résidents dont la capacité à payer leurs loyers était avérée au moment de leur entrée : les investisseurs ont perçu le rendement prévu au bail commercial, sans être impactés. »

Enfin, le gérant d’Opti Patrimoine indique qu’investir en immobilier géré via une SARL de famille peut permettre de réduire très significativement les droits de transmission aux ayants droit.

Le conseil de Philippe Richard : « Il faut préparer un LMNP ou un LMP dès que possible en utilisant l’effet de levier de l’emprunt, pour créer au moment de la cession, de la rente optimisée fiscalement. Un investissement de 320 000 € génèrera des revenus nets d’environ 1 000 €/mois, sans préoccupation de gestion. Cette solution est pertinente dans quasiment tous les cas. »

L’assurance vie

La solution d’épargne préférée des Français… Outil d’épargne et de transmission, son intérêt reste indiscutable, même si le cumul de la garantie du capital et d’un rendement satisfaisant est désormais compliqué à obtenir, du fait de la baisse du rendement des fonds euros.

La présentation de ce support d’investissement mériterait de longs développements.

Dans l’optique de préparer sa retraite, comment s’en servir ?

L’assurance vie permet :

– D’épargner régulièrement et/ou ponctuellement : investissement libre et modulable ;

– De désinvestir à tout moment : caractéristique de liquidité fondamentale, dès le lendemain de la souscription et non après 8 ans seulement comme beaucoup le croient : le délai de 8 ans correspond au délai d’obtention de la fiscalité la plus favorable sur les rachats ;

– De disposer au moment de la retraite d’un capital ;

– De percevoir les produits de ce capital pour compléter son train de vie dans des conditions fiscales favorables ;

– De consommer progressivement ce capital ;

– De convertir ce capital en investissement immobilier dégageant des revenus.

La problématique de l’assurance vie est : comment générer des produits ou plus-value sans prise de risque inconsidérée ? Comment jauger sa prise de risque au regard des perspectives de gains et possibilités de pertes ? Dans ce contexte post-Covid, comment investir ?

« Les modes de vie et de consommation des populations, l’organisation de l’économie mondiale vont être (sont déjà) profondément bouleversés par cette crise. Plus rien ne sera comme avant. La prise de conscience des excès et des travers de la vision ancienne du développement qui prévalait, s’accélère. Fin août, la planète avait consommé les ressources qu’elle aurait dû consommer sur l’année : la planète vit à découvert, compromettant le capital transmis aux générations futures, et leur avenir. Les particuliers vont attacher une importance grandissante aux problématiques de sécurité, de santé, d’écologie et du bio. Les habitudes de consommation vont évoluer, et peut être même l’intensité de la consommation. Les Etats vont redéfinir les contraintes en matière de sécurité sanitaire, d’impact environnemental, de réchauffement de la planète, entraînant nombre de relocalisations des productions stratégiques, évitant des transferts de marchandises inutiles.

On peut s’attendre à des modes de consommation et de production plus responsables, qui se traduiront par des perspectives de croissance dans les activités liées à la santé, au bien-être, au bio, et aussi de la digitalisation (développement du télétravail, diminution des déplacements personnels). Ces bouleversements sont pris en compte par le monde de la gestion financière et constituent autant de pistes de réflexion pour orienter ses investissements vers les supports qui prendront en compte et reflèteront la structuration du monde de demain. »

La recommandation n° 1 de Philippe Richard : « Il faut orienter ses allocations vers des fonds (UC d’assurance-vie) ou titres qui prennent en compte les critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) et bénéficient de la labellisation ISR (investissement socialement responsable). »

Ces critères permettent d’évaluer la prise en compte du développement durable et des enjeux de long terme dans la stratégie des entreprises.

Ils peuvent être :

– les émissions de CO₂, la consommation d’électricité, le recyclage des déchets pour le pilier Environnemental ;

– la qualité du dialogue social, l’emploi des personnes handicapées, la formation des salariés pour le pilier Social ; – la transparence de la rémunération des dirigeants, la lutte contre la corruption, la féminisation des conseils d’administration pour le pilier Gouvernance.

Remarque

La crise sanitaire révèle la résilience des fonds ISR, confirmant les études d’observation de plus long terme : la prise en compte des critères ESG favorise la performance dans la durée : sur 10 ans, le portefeuille des meilleurs profils ESG (TOP 40) génère une performance 3,8 fois supérieure à celle des pires profils ESG (FLOP 40). Cet écart s’est creusé avec cette crise.

La recommandation n° 2 de Philippe Richard : « Il faut orienter ses allocations en fonction des méga-tendances qui sont les puissantes forces de changement social, démographique, environnemental et technologique qui transforment le monde. Ces méga-tendances évoluent indépendamment des cycles conjoncturels et elles prennent en compte les effets du Covid. »

Les méga-tendances amènent à orienter les investissements sur les thématiques :

– de la santé, la sécurité sanitaire ;

– de l’impact carbone et environnemental ;

– du réchauffement de la planète ;

– des énergies alternatives propres et renouvelables ;

– des biotechnologies ;

– de la digitalisation ;

– de la robotique ;

– de la sécurité (physique et numérique).

Les sociétés impliquées dans ces thématiques disposent de perspectives favorables à leur développement et leur performance, de perspectives meilleures que celles de l’économie en général. De nombreux fonds investis sur ces thématiques ont une performance positive en 2020, malgré la baisse globale des indices.

Comment y accéder ? Via des fonds thématiques proposés par différentes sociétés de gestion que son conseil en gestion de patrimoine saura recommander à son client dans l’enveloppe-produit qui lui convient, notamment les UC en l’assurance vie.

Le conseil de Philippe Richard : « A chaque étape de la vie, le pharmacien doit pouvoir disposer de liquidités immédiates tout au long de son parcours, tout en répondant aux intérêts précédemment cités. »

Exemple :

Pour se constituer un capital de 100 000 € (avec un rendement du contrat de 2 %), il faut verser 754 €/mois pendant 10 ans, ou 340 €/mois pendant 20 ans. Du fait de la déductibilité, l’effort « net » est en fait inférieur.

Un tel capital de 100 000 € converti en rente viagère pour un homme de 62 ans permet de percevoir 375 €/mois (variable selon les options des contrats).

Exemple

Valeur du bien en pleine-propriété : 200 000 € ; achat à 45 ans de la nue-propriété : 120 000 €. Pas de loyer et aucune fiscalité pendant 15 ans : la rentabilité se dégage par l’extinction progressive de l’usufruit. A 60 ans, l’investisseur est propriétaire d’un bien de 200 000 € (qui se sera normalement valorisé) et il pourra l’occuper ou le louer en en percevant les loyers qui seront le complément de revenus recherchés.

La prise de valeur du bien sur cette période correspond à un taux de rendement de l’ordre de 3,5 % /an, nets de toute fiscalité.

Impact du Covid-19 : les préconisations d’Optipatrimoine

La vigilance s’impose dans la sélection des SCPI, qui seront plus ou moins impactées : l’augmentation du télétravail pourrait amener une diminution de la demande en bureaux, les difficultés du commerce traditionnel pourraient entraîner des vacances locatives de locaux commerciaux. Résultat : une baisse prévisible des rendements.

En revanche, les SCPI « social-santé-éducation » investies en murs d’Ehpad, résidences seniors, cliniques, laboratoires, écoles, crèches devraient faire preuve de résilience, compte tenu de leur pertinence sociétale et leur caractère incontournable.

Exemple :

Cas d’un investissement en résidence seniors : 2 pièces de 45 m², valeur 170 000 € (frai de notaire inclus). Loyer annuel net de fiscalité : 6 235 €, indexé annuellement.

Apport : 50 000 €, emprunt du solde sur 20 ans. Effort d’épargne mensuel : 0 €.

Apport : 0 €, emprunt 100 % sur 20 ans : effort d’épargne mensuel : 303 €.

Exemple :

Comparaison Epargne retraite (PER) et LMNP

Le client d’Optipatrimoine a 52 ans et dispose d’un capital de 30 000 €, d’une capacité d’épargne de 6 300 €/an, avec un horizon de 12 ans, pour faire valoir ses droits à la retraite. La solution PER, avec un rendement « raisonnable de 2 % », permet de se constituer un capital de 123 315 € environ, se convertissant en une rente annuelle viagère de 5 542 € environ, imposable. Dans le cas d’un investissement LMNP (résidence seniors) de 175 000 € environ, avec le même apport et le même effort d’épargne, il sera au terme propriétaire d’un bien immobilier de 175 000 € (non revalorisé). Il percevra des revenus de 6 650 € environ, pas ou peu imposés.

PAUL SINEAU, CONSULTANT DE MEILLEURESCPI.COM

La crise sanitaire a montré l’urgence de repenser la façon d’épargner, une épargne plus que jamais précieuse pour la retraite. Les assurances vie en euros et les livrets bancaires apparaissent dépassés et la Bourse reste à manier avec d’infinies précautions. Dans ce contexte, les pharmaciens à la retraite doivent-ils investir dans les SCPI pour obtenir du rendement sur leur argent et protéger leur train de vie ?

Décryptage avec Paul Sineau, consultant de Meilleurescpi.com sur la meilleure façon d’investir sur un portefeuille SCPI après le Covid-19.

Quel bilan peut-on tirer de la crise aujourd’hui ?

Au cours du premier semestre 2020, le rendement des SCPI de rendement a fléchi. En effet, le rendement glissant sur un an du premier trimestre était de 4,27 %, et celui du trimestre suivant était de 4,14 %, soit respectivement 13 et 26 points de base de moins que le rendement moyen observé sur le marché des SCPI en 2019 (4,4 %). Si le rendement a baissé au cours de cette période, il est resté supérieur à 4 %, ce qui est remarquable au regard de l’environnement économique, mais également en le comparant aux autres supports de placement.

Comment expliquer ce résultat ?

Cela peut s’expliquer principalement par deux types de comportements de la part des gérants. Tout d’abord, certaines sociétés de gestion ont procédé à une réduction de la distribution durant le premier semestre, en prévision de contraction de l’activité pour les trimestres à venir, et ce afin de constituer des réserves et de lisser la distribution. D’autres sociétés ont été dans l’impossibilité de distribuer des dividendes lorsqu’une part des locataires jouit d’un aménagement de leur loyer (report ou annulation).

Il a été primordial pour les gérants de maintenir les locataires en place. Les mesures prises visaient à minimiser le risque de défaut, qui aurait été plus préjudiciable qu’une diminution temporaire des loyers encaissés.

Ces facilités ont parfois été l’occasion de négocier un allongement de la durée du bail.

Cet objectif de maintien des locataires est plutôt réussi, puisque le taux d’occupation financier moyen du marché était supérieur à 90 % au 30 juin 2020.

La liquidité est-il un risque qui peut être exacerbé en temps de crise ?

Oui, le tableau ci-après liste les retraits semestriels des précédents exercices :

On constate que les retraits ont été légèrement plus importants à la moyenne des trois semestres précédents. Toutefois, la collecte de 3,8 Mds€ au premier semestre 2020 a largement permis de satisfaire les demandes de retraits. La bonne liquidité est donc maintenue sur le marché. Les quelques supports qui font face à des problèmes de liquidité étaient déjà dans une situation compliquée avant la crise. Au sein de notre cabinet, nous constatons que les demandes de retrait restent marginales, et sont justifiées par des besoins de liquidités et non par la crainte de perte de valeur.

La SCPI présente-t-elle également un risque de capital ?

Oui, c’est pourquoi il convient d’étudier la variation du prix des parts. On constate que ces dernières ont vu leur prix moyen, en moyenne de marché, varier dans les mêmes proportions que les précédents semestres, avec une augmentation de 0,8 % pour le premier semestre 2020. Certaines SCPI ont vu leur prix chuter. Ce sont des SCPI à capital fixe, connues pour leur plus grande volatilité par rapport aux SCPI à capital variable.

Il est important de préciser que le patrimoine des SCPI n’est évalué qu’une seule fois par an. Les prix de souscription actuels ne tiennent donc pas tous compte des conséquences du confinement sur la valorisation des actifs détenus par les SCPI. Quoi qu’il en soit, il convient de bien connaître le patrimoine des fonds avant de sélectionner une SCPI pour réaliser son projet d’investissement.

Le conseil de Nadine Maquet du Cabinet GTF Pharma :

« Il n’y a pas d’âge pour préparer sa retraite mais le plus tôt sera le mieux pour dégager des marges de manœuvre. Il faut veiller à changer le dosage du cocktail des placements à mesure qu’elle s’approche. En cours de carrière, les choix du pharmacien doivent être analysés régulièrement et s’adapter aux éventuelles modifications de son environnement et de sa stratégie d’épargne. »

La conclusion de Philippe Richard

« La complexité de ces différentes solutions d’investissements est réelle. Les possibilités d’interactions entre les solutions sont nombreuses : il faut savoir les articuler. Pour optimiser sa stratégie patrimoniale et investir, il est préférable d’être accompagné et éclairé par un professionnel du conseil en gestion de patrimoine, qui saura répondre au mieux à vos objectifs, vous faire éviter les erreurs, d’autant plus dans un contexte turbulent. »