Les bons plans du Scellier

Cette année, crise de l’immobilier oblige, le gouvernement a décidé de donner un sérieux coup de pouce à l’immobilier locatif en lançant un nouveau dispositif, le « Scellier ». L’an dernier, moins de 35 000 logements ont été vendus à des investisseurs, alors qu’en 2007 ils en avaient acheté près de 70 000 !

L’idée est aussi d’effacer les mauvais souvenirs du Robien, le précédent dispositif fiscal, qui avait entraîné des excès de la part des promoteurs. Ceux-ci avaient en effet construit des logements destinés à la location dans des villes où il n’y avait pas – ou si peu – de marché locatif. Cela ne veut pas dire que le Robien disparaît. Il restera en service (comme sa version sociale, le « Borloo ») jusqu’à la fin décembre. Mais il sera en concurrence avec un nouveau dispositif : le Scellier, programmé jusqu’en 2012.

Le Scellier a deux avantages principaux : sa simplicité et son efficacité. Contrairement au Robien qui nécessite un doctorat de mathématique pour être optimisé, « le Scellier peut être calculé d’un coup de crayon, puisqu’il s’agit d’une simple réduction d’impôt », explique son concepteur, le député Philippe Scellier. Elle est à 25 % de l’investissement, plafonné à 300 000 euros, si la vente a lieu cette année et l’an prochain, et à 20 % si elle a lieu en 2011 et en 2012. Cela correspond à un cadeau fiscal maximal de 75 000 euros, à raison de 8 333 euros de réduction d’impôt par an, pendant 9 ans ! Ce cadeau royal est assorti, comme toujours, de quelques conditions, comme un plafonnement des loyers et une durée minimale de location.

Il existe aussi une version plus sociale, surnommée « Carrez », qui ajoute des conditions de ressources du locataire et des plafonds de loyer inférieurs d’environ un quart à ceux du Scellier « normal » (instruction fiscale 5 D-1-09 du 24 février dernier). En compensation, la durée de location est prolongée de trois à six ans, et assortie d’un abattement supplémentaire de 30 % sur les loyers et d’une réduction d’impôt annuelle correspondant à 2 % du prix d’achat pendant la durée du bail prolongé. Au total, le Carrez permet donc d’obtenir une réduction d’impôt maximale de… 111 000 euros !

Cette année, le contribuable aura donc à choisir entre quatre systèmes. Et pourra même faire à la fois un Scellier et un Robien ou un Borloo. Seul moyen d’y voir plus clair : faire des simulations. Elles sont sans appel pour le Borloo, toujours battu par le Scellier social. Le Robien, lui, est parfois plus intéressant que le Scellier. Tout dépend de la tranche d’imposition (si elle est de 40 %, le Robien est souvent préférable), de l’existence d’éventuels revenus fonciers, du rendement locatif…

Pourquoi s’intéresser à ce type d’investissement, alors même que le marché immobilier semble entrer en crise ? Pour trois raisons. La première, c’est que le marché du neuf n’est pas en crise. Les prix ont baissé de 5 à 7 % sur un an. Mais ne baisseront plus davantage, car les promoteurs ont réduit leur production et ont en quelque sorte « organisé » la pénurie. Deuxième raison : le marché locatif reste très actif. Ceux qui pensent acheter dans l’ancien, mais espèrent une baisse de prix supplémentaire, vont grossir les rangs des locataires ordinaires. La pression sur les loyers est forte. D’autant que le Scellier n’est autorisé que dans des zones à forte demande locative précisées dans le Journal officiel du 31.12.2008. Dernière raison – et pas la moindre -, le rendement de ce type d’investissement s’est amélioré depuis 18 mois. En effet, la baisse du prix d’achat a augmenté mécaniquement la rentabilité locative de 0,5 point. S’y ajoute une baisse du taux des crédits. Or, il faut savoir que la baisse de presque un point des taux de crédit augmente d’environ un demi-point la rentabilité de l’opération…