Le choix de l’option se complique

Le pharmacien qui achète les murs de son officine peut choisir entre trois options : les acquérir au travers d’une SCI soumise à l’IR ou à l’IS, les immobiliser dans son actif professionnel (inscription au bilan) ou les acheter directement à titre privé pour se « les louer à soi-même ». Cette dernière solution revient financièrement et fiscalement à la solution d’une SCI à l’IR.

La société Interfimo* alerte sur le fait que le choix entre ces trois solutions se complique en 2012, en raison des modifications intervenues en matière d’imposition des plus-values immobilières dans la loi de finances pour 2012. « En effet, en cas d’option à l’IR, le délai d’exonération des plus-values des particuliers vient de doubler de 15 à 30 ans avec des abattements intermédiaires très progressifs, indique Luc Fialletout, directeur général adjoint d’Interfimo. Après 15 ans de détention, l’abattement n’est que de 20 %, ce qui est de nature à remettre en cause le modèle usuel de l’acquisition par une SCI dite fiscalement transparente, c’est-à-dire dont les bénéfices sont imposés à l’IR dans les mains du pharmacien. » En outre, la SCI, contrairement à l’achat des murs par l’entreprise, ne permet pas d’amortir l’immeuble pour neutraliser fiscalement les remboursements en capital de l’emprunt : les intérêts étant seuls déductibles des loyers, les annuités en capital sont remboursées par des bénéfices intégralement imposés au niveau de l’associé. « Jusqu’en 2012, l’associé d’une SCI supportait cet écart entre revenu imposable et trésorerie disponible pour accéder à la récompense d’une exonération des plus-values après 15 ans. Désormais, il lui faut attendre 30 ans ! », explique Luc Fialletout.

Faut-il choisir la SCI à l’IS ?

Dès lors, l’option à l’IS, qui permet d’amortir et de limiter à 15 % ou 33,33 %, l’imposition des bénéfices qui remboursent l’emprunt, redevient digne d’intérêt. Toutefois, cette solution doit être nuancée. « Elle est généralement écartée pour les immeubles susceptibles de se valoriser dans le temps, parce que les acquéreurs ultérieurs sont réticents à racheter des parts sociales à l’IS et que la revente de l’immeuble par la SCI, suivie d’une liquidation de la société pour appréhender le prix de la vente, est d’un coût fiscal élevé », précise Luc Fialletout. Seule solution : ne pas dissoudre la SCI et réinvestir cette trésorerie dans l’achat d’un nouvel immeuble, mais ce scénario se rencontre peu en pharmacie.

Concernant l’immobilisation de l’immeuble dans l’actif professionnel, cette option est pour l’instant épargnée : le délai d’exonération des plus-values à long terme reste de 15 ans, les plus-values à court terme, contrepartie des amortissements, demeurant de leur côté imposées au barème progressif. « Cette distorsion entre le délai d’exonération des plus-values immobilières privées (30 ans) et professionnelles (15 ans) est curieuse et peut-être temporaire, ce qui conduit à rester méfiant vis-à-vis d’une immobilisation dans l’actif professionnel dont les inconvénients ne se mesurent qu’à long terme », met en garde, pour conclure, Luc Fialletout.

* Sur son site www.interfimo.fr, Interfimo propose une analyse détaillée des trois options possibles.