C’EST LE MOMENT DE NÉGOCIER LE LOYER

Lorsque le renouvellement du bail approche, il ne faut pas hésiter à prendre les devants et tenter de négocier le nouveau loyer ou, à défaut, certaines clauses du bail. « La conjoncture économique profite aux pharmaciens qui sont des locataires appréciés des bailleurs pour la stabilité de leur commerce et leur solvabilité, signale Philippe Jaudon-Champrenault, avocat au barreau de Grasse (Alpes-Maritimes). Il y a de ce fait aujourd’hui une marge de manœuvre importante pour les officinaux. » Même constat pour Denis Dioque, avocat chez Fidal à Aix-en-Provence (Bouches-du-Rhône), qui précise « qu’une obstination du bailleur à ne pas vouloir discuter peut provoquer le départ du pharmacien qui peut ainsi saisir l’opportunité d’un transfert. Les bailleurs aux prétentions excessives y vont souvent à l’audace, il ne faut pas se laisser intimider ».

La négociation est donc une possibilité ouverte à toutes les pharmacies, mais en particulier à celles de centre commercial. « L’immobilier commercial souffre d’un trop grand nombre de centres commerciaux sur le territoire, ainsi que d’une charge locative difficilement supportable au-delà d’un loyer représentant plus de 3 % du chiffre d’affaires. La position de force est en train de tourner à l’avantage des locataires », observe Luc-Bertrand Manry, avocat à l’étude parisienne Havre Tronchet.

En vertu du droit à la propriété commerciale, lorsque le bail arrive à son terme contractuel (neuf ans), le propriétaire doit le renouveler aux clauses et conditions du bail expiré, excepté le montant du loyer. « Le bailleur ne peut pas apporter de modification au contrat », précise Luc-Bertrand Manry.

Incidence de la durée effective du bail

« La durée du bail a une incidence sur les règles de détermination du loyer à l’occasion de son renouvellement », rappelle Annie Cohen Wacrenier, avocat du cabinet parisien ACW Conseil. Le principe posé par le Code de commerce est celui du plafonnement. Ainsi, à l’occasion du renouvellement du bail, l’augmentation du loyer est limitée à une revalorisation calculée sur l’indice INSEE du coût de la construction.

Ce principe connaît deux exceptions :

– si le bail a été initialement conclu pour une durée supérieure à 9 ans (par exemple un bail conclu pour 10 ou 12 ans, comme cela se pratique dans les centres commerciaux) ;

– si la durée effective du bail est supérieure à 12 ans : en l’occurrence, le bail aura été initialement conclu pour une durée de 9 années, mais, ni le bailleur ni le locataire ne s’étant manifestés pour son renouvellement, il s’est poursuivi par tacite prorogation de telle sorte qu’il a duré plus de 12 ans. Contrairement à une idée reçue erronée, le bail ne se renouvelle pas automatiquement au terme des 9 ans. Il s’agit du bail initial qui continue et de ce fait devient à durée indéterminée.

« Dans ces deux hypothèses, le montant du loyer du bail renouvelé sera déplafonné et fixé suivant la valeur locative, en prenant notamment pour références les loyers pratiqués dans l’environnement de l’officine », explique Annie Cohen Wacrenier. Le résultat sera le même si le bail est assorti d’une « clause-recette » (la partie variable du loyer est fixée selon un pourcentage du CA) ou d’une clause précisant que « le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative ».

La fixation du loyer peut échapper au principe du plafonnement quand des modifications notables et des éléments favorables au locataire sont intervenus en cours de bail. Par exemple, une augmentation de la surface de vente ou de la population résidente, l’exercice d’une activité différente changeant la destination des lieux, des travaux d’améliorations des lieux loués qui entraîneront un déplafonnement à compter du renouvellement du bail… Attention aussi aux travaux réalisés en l’absence d’autorisation ! « Ils pourront conduire le bailleur à solliciter la remise en état des locaux tels qu’ils étaient antérieurement et, à défaut de régularisation, la résiliation du bail », met en garde Annie Cohen Wacrenier. L’affaire se résolvant généralement par une augmentation du loyer lors du renouvellement du bail.

Les motifs de baisse du loyer

Il se peut que la valeur locative devienne inférieure au dernier loyer pratiqué avant le renouvellement du bail. Il est alors admis que le nouveau loyer soit moindre. « La règle du déplafonnement joue dans les deux sens. Si le loyer est supérieur à ceux du marché, il pourra être renégocié à la baisse », indique Luc-Bertrand Manry. Le locataire a donc tout intérêt de s’informer de la valeur locative et des prix pratiqués dans le voisinage (par unité de surface) pour le même type de commerce avant de négocier. Il peut demander une diminution de son loyer dans les situations suivantes :

– en cas de sinistre entraînant une destruction partielle du local ;

– en cas d’une hypothétique baisse de l’indice du coût de la construction ;

– en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative dans le cadre d’une révision triennale.

Comment contester le nouveau loyer ?

Le locataire qui conteste un déplafonnement de son loyer doit saisir, par lettre recommandée avec accusé de réception, la commission de conciliation des baux commerciaux en vue d’un règlement amiable du litige. Cette dernière peut être saisie soit dès la notification du congé délivré par le propriétaire proposant un loyer déplafonné, soit lors de la réponse du propriétaire à la demande de renouvellement du locataire. S’il est recommandé d’être présent à l’audience, il est néanmoins possible de se faire représenter en remettant une procuration. En cas d’accord amiable, un acte est dressé en séance et signé par le bailleur et le locataire. Dans le cas contraire, la commission émet un avis faisant apparaître les points de désaccord et sa proposition motivée concernant l’évaluation du loyer, ce document étant ensuite notifié à chacun. A défaut de proposition de la commission dans les trois mois, seul le président du tribunal de grande instance est compétent pour trancher le litige, après avoir ordonné une mesure d’expertise.

Dans la pratique, « bailleur et locataire vont rarement au contentieux car ils trouvent un arrangement entre eux », rapporte Denis Dioque.

A retenir

• Ne pas accepter une hausse amiable du loyer sans contrepartie (un pacte de préférence pour la vente des murs, une plus grande liberté pour effectuer des travaux dans l’officine…).

• Ne pas accepter un renouvellement de bail pour une durée supérieure à 9 ans.

• Ne pas renoncer à la faculté de résiliation triennale (dans le cas d’un éventuel transfert).

• Refuser une nouvelle répartition des travaux d’entretien et des charges plus défavorables que dans le précédent bail.

• Ne pas accepter la prise en charge de travaux de mise en conformité des locaux qui incombent au bailleur en l’absence de contreparties (baisse du nouveau loyer, extension des activités autorisées dans le bail, droit d’enseigne plus important…).

• Refuser de nouvelles conditions, plus ou moins contraignantes, subordonnant, par exemple, la cession du droit au bail à un droit de préférence au profit du bailleur, lui permettant de substituer, à conditions équivalentes, un autre acheteur.