Impôt sur la fortune immobilière et biens professionnels : rien à déclarer ?

Tous les redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) disposent d’un délai supplémentaire expirant le 15 juin pour déclarer leurs revenus et leur IFI. Ceux qui ont déjà rempli leur obligation déclarative peuvent, le cas échéant, souscrire une déclaration rectificative dans le même délai. 

En général, l’immobilier professionnel affecté exclusivement à l’activité professionnelle est exonéré d’IFI. C’est le cas pour les pharmaciens exerçant en entreprise individuelle ou en société de personnes à l’IR, dès lors que l’immeuble est inscrit au bilan. Si celui-ci est dans le patrimoine privé, le bénéfice de l’exonération totale d’IFI s’applique également en entreprise individuelle. En revanche, en SNC, l’exonération sera partielle, calculée au prorata de la participation du pharmacien associé dans cette société. 
De même, les immeubles affectés à l’activité d’une société soumise à l’IS peuvent être considérés comme des biens professionnels partiellement exonérés d’IFI lorsque le redevable dirige la société. 
Exemple : si un titulaire loue les locaux qu’il détient à une SARL soumise à l’IS dans laquelle il exerce son activité, ces locaux peuvent être exonérés d’IFI pour la fraction de leur valeur correspondant à la participation du titulaire dans la société. A condition qu’il y exerce des fonctions de direction moyennant une rémunération représentant plus de 50 % de ses revenus professionnels et qu’il détienne, en principe, une participation minimale de 25 % dans la société. Ainsi, si ce gérant de SARL dont il détient 60 % du capital, loue un local professionnel d’une valeur de 500 000 € à sa société, son local est exonéré d’IFI en tant que bien professionnel à hauteur de 500 000 x 60 % = 300 000 €.

En cas de détention des murs via une SCI, deux situations doivent être envisagées. 
– Si le pharmacien exploitant en nom propre détient des parts de SCI (un seul immeuble mis à disposition de son entreprise individuelle), les parts de SCI sont exclues de l’assiette de l’IFI. 
– Si l’immeuble est utilisé par une SNC ou une société à l’IS dans laquelle ce professionnel exerce son activité, les parts de la SCI qu’il détient sont exclues de l’assiette de l’IFI à concurrence de sa participation dans cette société.
Exemple : un pharmacien détient 80 % des parts d’une SEL dans laquelle il exerce son activité et l’immeuble donné en location à la SEL représente 40 % de l’actif immobilier de la SCI estimé à 2 M€. Les titres de la SCI sont exonérés à hauteur de : 80 % x (40 % x 2 M €) = 640 000 € ; ils sont imposables pour le surplus, soit : (40 % x 2 M €) − 640 000 € = 160 000 €.