Vétusté : bailleur prévenu, immeuble bien entretenu

Le cas L’immeuble est plus que vétuste. Les murs sont fissurés, l’eau s’infiltre. Les poutres sont en mauvais état et les planchers s’affaissent. Les travaux de réfection de ceux-ci, au rez-de-chaussée et au premier étage, sont évalués par l’expert à quelque 10 000 Û. Titulaire depuis 1991 d’un bail portant sur ces locaux à usage commercial et d’habitation, Mlle X. assigne, en 1999, son propriétaire en paiement de dommages et intérêts représentant le coût de travaux de remise en état des lieux loués ainsi que l’indemnisation de son préjudice commercial.

En effet, aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu d’entretenir les lieux en l’état d’usage pour lequel ils sont loués. Il lui appartient de veiller de façon constante à la nécessité des travaux à effectuer et de procéder à la réparation des outrages naturels du temps. Les désordres affectant les planchers du premier étage et ceux du rez-de-chaussée entrent dans la catégorie des grosses réparations énumérées à l’article 606 du Code civil. Elles sont dues manifestement à l’usure. La vétusté de l’immeuble n’est d’ailleurs pas nouvelle. Déjà, en 1988, le précédent locataire avait porté l’affaire devant les tribunaux et l’acte de cession du fonds de commerce, intervenu en mars 1991, comportait en annexe le jugement prononcé à l’encontre du bailleur. Celui-ci est donc parfaitement informé de l’état des murs qu’il donne en location. La cour d’appel d’Amiens ne fait cependant droit à la demande de Mlle X. qu’à hauteur de 50 %. Elle retient que Mlle X. n’a averti son propriétaire de l’affaissement des planchers que par lettre du 8 décembre 1999 et de la dégradation des poutres qu’en mars 2000. Le bailleur n’a pas été alerté en temps utile ; le locataire a, par son inaction, contribué à l’aggravation du dommage.

La Cour de cassation rejette le pourvoi de Mlle X. Attendre huit ans pour prévenir les bailleurs d’un désordre constitue une négligence fautive contribuant à la réalisation des désordres, voire, peut apparaître comme de la mauvaise foi de la part du locataire.

Mademoiselle est condamnée à prendre en charge 50 % des travaux de remise en état. Soit nettement plus que le coût d’un constat d’huissier diligenté en temps utile !