Contrats de location : Création de l’indice de référence des loyers

Depuis le 1er janvier dernier, l’indice du coût de la construction (ICC) a de la concurrence. Désormais, pour le calcul des loyers des particuliers, la référence se fait avec l’indice de référence des loyers (IRL). Si les baux commerciaux restent indexés sur l’indice du coût de la construction, l’IRL s’applique à tous les contrats de location régis par la loi du 6 juillet 1989 (location de logements loués à titre de résidence principale, hors HLM), y compris les contrats en cours au 1er janvier 2006. Il s’applique également aux locations conventionnées (CCH : art. L. 351-2), y compris aux conventions en cours au 1er janvier 2006.

La valeur de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice mesurant le coût de la construction à la date de référence de ces contrats est remplacée par la valeur de l’IRL à cette même date de référence. Ce nouvel indice s’applique sans qu’il soit nécessaire de modifier la clause de révision prévue par le bail. Pour ceux qui souhaiteraient cependant modifier le bail, un simple avenant au contrat de bail est possible.

L’IRL est composé par l’addition de trois indices en proportion variable. Il est constitué à 60 % par l’indice des prix à la consommation (IPC), à 20 % par l’indice du coût de la construction (ICC) et à 20 % par l’indice des prix d’entretien et d’amélioration de l’habitat (IPEA). Au deuxième trimestre 2005, la valeur de l’IRL est fixée à 102,64.

Ainsi, pour un contrat de bail en cours, la révision s’opère de la manière suivante : loyer mensuel de 2005 x 102,64 (IRL 2e trimestre 2005)/100(IRL 2e trimestre 2004) = nouveau loyer.

Attention ! Compte tenu des valeurs de référence utilisées pour constituer l’indice de référence des loyers, l’interdiction d’indexer sur le niveau général des prix, les loyers portant sur un local d’habitation a été supprimée (modification du Code monétaire et financier, art. L. 112-3).

Il est donc désormais possible d’insérer dans les nouveaux contrats de location des habitations du parc privé – non soumises au mode de révision des loyers prévu par la loi du 6 juillet 1989 (locations meublées, locations de résidences secondaires, locations de logements de fonction…) – une clause indiquant que les loyers seront notamment révisés en fonction de l’indice des prix à la consommation publié par l’INSEE, hors tabac.

IRL =

60 % IPC

+ 20 % ICC

+ 20 % IPEA