Avantages et inconvénients de la société civile immobilière

La SCI est une structure souple et pratique qui permet d’organiser l’acquisition et la gestion collective d’un bien. De plus en plus de confrères l’utilisent pour leurs locaux professionnels en dehors de la structure exploitant l’officine. Ils créent une SCI qui va se porter acquéreur des murs en souscrivant un crédit bancaire à long terme ou un crédit-bail immobilier. Celle-ci va consentir une location à la société d’exploitation (ou directement au pharmacien s’il exerce en entreprise individuelle) et assurer la gestion du bien.

La sortie des murs du bilan est onéreuse car la plus-value dégagée est soumise à la fiscalité des plus-values professionnelles. Mais séparer l’immobilier d’un côté et l’activité commerciale de l’autre présente des avantages. C’est d’abord un moyen d’éviter que les risques liés à l’activité affectent la propriété de l’immeuble. En outre, il permet au repreneur de se constituer un patrimoine immobilier en faisant supporter le coût à la société d’exploitation. En effet, l’activité de l’officine permettra de payer un loyer à la SCI avec lequel, dans un premier temps, le crédit de l’immeuble sera réglé et qui dégagera par la suite un revenu foncier. Le loyer versé par la pharmacie constitue une charge déductible du bénéfice imposable. Attention, la valeur locative doit impérativement être conforme aux prix du marché, sinon le pharmacien aura maille à partir avec le fisc !

La SCI a surtout un rôle d’organisation patrimoniale. Elle est tout indiquée lorsque deux ou plusieurs personnes s’associent pour acheter un local ou encore lors de la préparation d’une succession/transmission. Elle permet par exemple de donner à ses enfants l’immobilier de l’officine tout en poursuivant son exploitation. Le pharmacien peut aussi décider de ne transmettre que la nue-propriété des parts et conserver ainsi une source de revenus.

Le pharmacien cédera aussi plus facilement son fonds si l’acquéreur n’a pas les moyens d’acheter les murs. Et il pourra gonfler sa pension de retraite grâce aux loyers versés par son successeur.

Demander l’avis d’un spécialiste

Sur le plan fiscal, la SCI est soumise, en principe, à l’IR et les associés sont personnellement imposés pour la part des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. Les loyers encaissés sont donc taxés selon le régime applicable aux revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers ainsi qu’un forfait de 14 % du montant de ces loyers.

Par contre, les frais d’acquisition de l’immeuble ne constituent pas des charges déductibles lorsque la SCI est soumise à l’IR. De même, il n’y a pas d’amortissement. Si les résultats de la SCI sont bénéficiaires, ils sont imposés directement au nom de chaque associé en fonction de leur quote-part. S’ils sont déficitaires, chaque associé peut imputer la quote-part de déficit qui lui revient sur son revenu global à hauteur de 10 700 Û par an au maximum. Il ressort donc qu’en ayant recours à l’emprunt, les associés de la SCI sont contraints de financer sur leurs fonds personnels la fiscalité découlant de cette société, dans la mesure où elle ne dispose d’aucune trésorerie.

L’autre alternative consiste à soumettre la SCI à l’IS, avec d’autres avantages (frais d’acquisition et amortissements déductibles, bénéfices taxés à 33,33 % ou 15 % sous conditions…) et inconvénients (loyers imposables, pas d’imputation possible des déficits sur les revenus des associés). Ce n’est pas simple et mieux vaut, lorsque l’on songe à créer une SCI, s’en remettre à l’arbitrage éclairé des spécialistes pour savoir si ce jeu en vaut bien la chandelle.