Rien ne sert de l’ouvrir en pareilles circonstances

LES FAITS

Le 13 novembre 2017, la société C a donné en location à la société AF un local commercial à usage de supermarché à dominante non alimentaire. La société AF, locataire, se prévaut de l’interdiction de recevoir du public à compter du 17 mars 2020 pour ne pas payer son loyer. Le 2 juin 2020, la société C. fait procéder à une saisie-attribution du montant du loyer du deuxième trimestre 2020. Le 3 juillet 2020, le locataire demande la mainlevée de cette saisie et des dommages-intérêts.

LE DÉBAT

Le locataire évoque plusieurs arguments juridiques pour justifier le non-paiement des loyers dans cette période. Il estime que l’interdiction de recevoir du public constitue un cas de force majeure. La force majeure permet à une partie de ne pas respecter ses obligations quand un fait échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de l’obligation. Il argue également de la perte de la chose louée prévue à l’*article 1722 du Code civil. Ce texte dispose que si la chose louée est, en partie détruite, « le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». Enfin, le locataire invoque la disposition de l’article 1104 du Code civil imposant aux parties d’un contrat de l’exécuter de bonne foi. Ce principe impose, selon lui, au propriétaire de prendre en compte les périodes de fermeture dans le calcul du loyer. Le 3 juin 2021, la cour d’appel de Paris rejette les arguments du locataire. Les magistrats estiment que l’Etat avait déjà pris en compte les conséquences de la fermeture des commerces pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire en neutralisant les sanctions applicables en cas de retard de paiement des loyers. Elle estime qu’au-delà de cette disposition particulière le contrat demeure valable et que le loyer est dû. Un pourvoi en cassation est formé.

LA DÉCISION

Le 30 juin 2022, la Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle se prononce en faveur des bailleurs. Après avoir rappelé la définition de la force majeure, la Cour de cassation estime que, dans le contexte du Covid-19, le locataire n’a pas été mis dans l’impossibilité d’exécuter son obligation de payer le loyer, mais seulement dans l’impossibilité d’utiliser le local. Ces obligations sont distinctes les unes des autres. D’autre part, pour les magistrats, l’interdiction de recevoir du public a été édictée pour limiter la propagation du virus. Cette interdiction était temporaire et générale sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué. Dès lors, la mesure ne pouvait pas être assimilée à la perte de la chose. Enfin, l’argument tiré de la bonne foi du bailleur est également balayé par la cour. Les magistrats considèrent qu’en l’espèce la proposition faite par le bailleur de différer le règlement des loyers pour le reporter d’un trimestre, voire deux, suffit pour considérer que ce dernier a tenu compte des circonstances exceptionnelles et ainsi manifesté sa bonne foi. Cette décision favorable aux bailleurs impose au locataire de payer son loyer quoi qu’il arrive. Il lui revient donc de supporter le risque. Rappelons que les assurances pour risques professionnels proposent une garantie perte d’activité qui peut, selon les cas, aider le locataire à payer son dû.

Source : Cass. 3^e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, n° 20-20127.

À RETENIR

Pendant la période de confinement, le bail commercial continue à s’appliquer.

Les fermetures des commerces imposées par l’Etat n’autorisent pas le locataire à ne pas payer son loyer.

Seules les pénalités dues pendant cette période sont suspendues du fait de la loi.